樓市平穩意味著 穩定期對長跑型房企最為有利

買過房的朋友都知道，契稅是必須交的。由于樓市火爆時期形成的習慣，二手房轉讓涉及的應該由賣方繳納的契稅等，絕大多數也轉嫁到了買方身上。包括契稅等稅收政策的調整，與每個家庭都密切相關，因而備受消費者關心。

這就是《契稅法》8月12日公布后受到廣泛關注的原因。

《中華人民共和國契稅法》已由第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議于2020年8月11日通過，自2021年9月1日起施行。其中第三條規定，契稅稅率為3%至5%。

相信到現在你最初看到這兩個數字后的恐慌已經平復了。1997年10月1日起施行的《契稅暫行條例》規定的契稅稅率就是3%至5%，只不過在實際執行過程中，稅收主管部門和各地政府對住房買賣需要繳納的契稅，都給予了優惠或財政補貼，稅率普遍是在1%-3%這個區間，這就造成了人們以為法定契稅稅率就是1%-3%的印象。

《契稅暫行條例》上升到《契稅法》，是立法機關落實稅收法定原則的體現。《契稅法》實施還有差不多一年的時間，全國人大常委會給這么長的過渡期，我個人分析，應該是考慮到契稅事關千家萬戶，要給國家主管部門和各省級政府預留較為充分的調研討論時間，再制定具體的解釋性文件和實施細則。在此之前，當然是執行現有的契稅稅率。

有朋友擔心，《契稅法》實施細則會不會將稅率下限從1%提高到3%呢?大概率不會。記得多年前，人民日報有篇文章說，稅制改革的推進，應當全面衡量、綜合考慮，以不增加，或進一步減輕企業和居民的總體稅負為前提。這一改革思路，這些年都是體現了的。

從過往房地產調控的歷程看，包括契稅、營業稅在內的稅收調整是調控手段之一。理論上，不排除少數熱點地區將契稅稅率下限提高到3%，上限提高到5%;但是，即使是房價上漲迅猛的年份，國家主管部門和省級政府、城市政府，都沒用這一招，相信未來的《契稅法》實施細則大概率也不會。

舉個例子，目前的單套房屋總價已經有了很大的上漲，今年應納契稅稅額按稅率1%征收可能就相當于2000年的3%，如果下限提高到3%，相對稅負就是很大的躍升。政府部門不可能不注意到這種情況。至少，對剛需和改善性需求，契稅優惠應予保持。

7月30日召開的政治局會議對房地產市場的表述有兩句話，一句是重申“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，一句是“促進房地產市場平穩健康發展”。

我個人理解，房地產市場平穩健康發展，“平穩”既包括房價、地價的基本穩定，也包括政策的基本穩定。而稅收穩定是房地產政策穩定的重要內容。住建部提出，2020年要著力穩地價穩房價穩預期，也是這個意思。穩預期就包含政策預期的基本穩定。當然，群眾對《契稅法》出臺后契稅稅率具體如何執行難免有情緒上的波動，這可以理解，客觀上也會推動實施細則盡快制定出來，但基于以上分析，人們大可以放心。

回到房地產市場本身，它的穩定分兩個層次，一是短期的穩定，二是中期(比如5年)的穩定。長期趨勢，暫時不討論。

短期，很自然會問到今年下半年的市場走勢。21世紀經濟報道剛剛主辦的博鰲21世紀房地產論壇上，幾乎所有嘉賓都同意，下半年樓市將保持平穩。3月下旬售樓處重開后，有過一波成交小波峰，這是疫情耽擱后住房需求的集中釋放，屬于正常市場表現。但進入6月下旬就穩定下來了。

個別城市、個別區域曾經出現搶購新房的現象。其實這些樓盤的備案價格仍然是政府限價，也正是這個原因，極少數新房與周邊二手房存在所謂的價格倒掛，會發生買到即賺到的效應，認為有機可尋的消費者就會想盡各種辦法來獲取購房資格。在一城一策的調控指導思想下，彌合其中的投機縫隙就是必要的。

二手房價格是買賣雙方協商的結果，政府部門很難直接干預。但管住了新房市場，遏制住了投機因素，它的傳導效應也有助于二手房市場的穩定。回頭看，2016年10月以來的這一輪調控，新房市場是2018年7月進入調整，而主要城市的二手房市場是差不多3-4月就開始調整了，新房市場的調整則進一步推動了二手房市場的調整。由于新房市場普遍是政府限價，所以近兩年二手房市場的調整幅度要略深于新房市場，但現在也基本穩定下來，呈現橫向平整的狀態。

中期看，7月24日房地產市場座談會傳達出的信息非常明確，房地產長效機制已經落地實施，雖然期間的某個時段，比如今年5月，個別區域會出現波動，但整體將是穩定的。不管是以2018年7月為起點還是以2020年1月為起點，可以肯定，房地產市場已進入穩定期。至于穩定期有多長，無法準確預測，也許是5年，也許5年以后再跟著一個5年。

穩定期對長跑型房企最為有利。因此，房企在制定戰略時，也應著眼于5年甚至更長時期。還是那句話，平淡的日子過出色彩來，才是真本事。