房地產行業仍處于深度調整期回暖未及預期 政策內容逐漸向限購限貸等方面延伸

2022年上半年，房地產行業仍處于深度調整期，回暖未及預期。且全國多地受疫情反復等因素影響，挑戰仍在繼續。

但上半年中央層面頻頻釋放積極信號，各地全面落實因城施策，地方優化政策近500次，創歷史同期新高。尤其是進入4月，房地產相關寬松政策密集出臺，行業進入較為寬松周期。展望下半年，業內人士預計有利于行業平穩健康發展的政策將持續出臺，市場將逐步企穩恢復。

政策暖風頻吹 調控政策密集出臺2022年上半年，房地產市場政策端暖風頻吹。據中原地產數據顯示，今年上半年全國各地出臺樓市松綁政策已超460次，覆蓋城市超200個，次數刷新歷史記錄。

1月19日，央行下調貸款基礎利率(LPR)，將1年期LPR下調10個基點，5年期以上LPR下調五個基點，值得一提的是，這是5年期以上LPR自2020年4月以來的首次下調;4月25日，央行再次將金融機構存款準備金率下調0.25個百分點，本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率為8.1%。

而近兩個月來，因城施策動作加快，政策內容也逐漸向限購、限貸等方面延伸，城市明顯向二線城市擴圍。同時，住房政策與人口、租賃政策等方面的結合，在一定程度上激發了市場端的需求釋放。

此外，梳理全國各地的調控松綁政策不難發現，除合理調整限購范圍、提升公積金貸款額度等常規舉措外，不少城市也創新性地聚焦多孩家庭購房等方面，以促進剛需及改善需求的釋放，以激活樓市。

總體來看，今年上半年監管層多次釋放的利好信號和優化樓市調控政策的密集出臺，讓行業整體熱度呈邊際回升態勢。

住宅價格較同期收窄 市場處邊際修復狀態據不完全統計，2022年上半年，重點100城新建商品住宅成交面積降幅超四成，購房者置業信心不足，成交規模為近幾年同期最低水平，市場延續調整態勢。

中指百城價格指數顯示，上半年百城新建住宅價格累計上漲0.15%，漲幅較去年同期收窄1.55個百分點。其中，一線城市新建住宅價格累計上漲0.21%，處近五年同期較低水平;二線城市價格有所恢復;三四線代表城市新房價格持續低迷。4月以來，在多重政策助力下，百城新建住宅價格穩中微升;5月-6月，隨著政策優化疊加疫情影響逐漸弱化，熱點城市房地產市場略有恢復，重點百城成交面積同比降幅持續收窄，5月環比轉增，6月環比繼續增長。

上半年，百城二手住宅價格累計上漲0.17%，較去年同期收窄2.39個百分點。受多地疫情反復影響，市場信心不足，5月-6月價格環比再次下跌。

信達證券認為，當前行業正處于邊際修復的狀態，下半年仍需要更大力度的政策來穩定市場經濟，能夠持續在土地市場補貨的國企央企，有望在市場復蘇的階段加速去化，提高市場占有率。

土地土地供求縮量明顯 百強房企拿地規模下降六成上半年，受市場活躍度不高、房企資金壓力大等因素影響，全國300城住宅用地供求規模均縮量明顯，其中成交面積處于2009年以來同期最低水平。

據了解，今年1-6月全國各線城市住宅用地供求規模有所下降，成交規模降幅在四成以上。其中，一線城市推出面積同比降幅超兩成，二、三、四線城市土地市場整體表現仍較低迷，推出面積同比降幅超四成，成交面積降幅在50%以上。

從成交價來看，今年1-6月，全國300城住宅用地成交樓面均價為6133元/平方米，同比上漲1.4%，平均溢價率為4.3%，保持在低位。其中三四線城市受市場下行影響較大，成交樓面價同比下跌超兩成。

據中指研究院統計，今年1-6月全國百強房企拿地總額6594.7億元，拿地規模同比下降60.0%。其中二線城市房企拿地占比最高，長三角區域位居首位。

此外，房企招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為44.3%，與去年同期相比，TOP10陣營的房企拿地權益金額下降3.4個百分點，降幅最大。

業績百強房企業績同比降五成 千億梯隊再縮減據克而瑞數據顯示，今年1-6月，百強房企實現銷售操盤金額30564.7億元，同比下降50.3%;在銷售額整體下降的同時，上半年僅有碧桂園、萬科等在內的9家房企躋身千億梯隊，較去年同期減少10家，其中碧桂園以2469.9億元的銷售額位列行業第一。

而從企業表現來看，上半年30家重點房企中僅有一家業績出現同比增長，銷售額同比腰斬的房企達12家，包括融信中國、旭輝、綠地等。

值得關注的是，即使部分房企主動調降了今年全年目標，但截至上半年末，房企實際的業績完成情況仍不及預期。據克而瑞數據顯示，在公開披露年度目標的規模上市房企中，截至6月末，有近半數房企完成率不足30%，多數房企上半年目標完成度大幅低于去年同期，部分企業目標完成度同比下降超20個百分點。

此外，從企業融資層面來看，目前行業風險尚未出清，企業整體融資未有明顯回暖，多數企業流動性壓力持續。信達證券地產行業分析師江宇輝分析認為，今年上半年房企境外債發行環比微增，境內債發行微降。據悉，今年6月房企境內外融資548億元，同比下降57.7%，環比下降2.5%，同比降幅擴大，環比與上月持平。

租賃百城成交同比基本持平 租金環比下跌5.0%據貝殼研究院數據統計，今年上半年全國百城租賃成交環比下降8.4%，同比基本持平;其中5月全國百城租賃成交環比增加近20%，6月環比增加30%。

貝殼研究院相關負責人表示，上半年全國多地受短期疫情影響，傳統的住房租賃季節性周期被打破，住房租賃需求有所減弱，但整體市場表現相對溫和。“基于住房租賃需求的剛性屬性，受疫情抑制的租賃需求或將集中釋放，使租賃市場呈現出更強韌性，預計下半年一線城市及熱門二線城市的租賃市場將領先修復。”上述負責人如是說。

租金方面，據貝殼研究院相關數據顯示，今年上半年全國百城租金水平為34.6元/平方米，環比下跌 5.0%，同比下跌4.8%;3-5月全國百城租金指數連續環比微跌，6月環比止跌微漲0.5%。其中，上半年租金同比下跌的65個城市，多數分布于中西部及東南沿海地區。

除此之外，今年上半年，保障性租賃住房政策覆蓋的城市范圍進一步擴大，保障性租賃住房的配套政策也繼續落地。其中值得一提的是，5月底《北京市住房租賃條例》通過審議并將于9月1日實施，住房租賃領域由此將迎來首部地方專門立法，租賃市場監管體系進一步完善。

展望下半年將企穩 恢復速度依賴多方面因素“隨著地方樓市扶持政策持續升級，下半年房地產市場有望逐漸回穩，成交預計整體好于上半年。”據克而瑞相關分析師預計，由于各區域、各城市的復蘇進度不一，因此市場真正企穩仍需要一段時間。

相關業內分析人士表示，下半年隨著購房需求逐步復蘇，房企預計將加快推盤節奏，加大營銷力度。

“一方面是現在各地都在因城施策，促進需求釋放;其次是貨幣政策也有所放松，雖然沒有直接針對房地產，但最終還是會有間接的刺激作用。”一位不愿具名的房企高層如是說。

“展望下半年，無論是從銷售下行的程度，還是開發投資、土地端的壓力來看，我們認為調控政策仍有繼續發力的空間。”華泰證券分析師稱，具體包括放松政策進一步向一線城市的非核心區域蔓延、因城施策與租賃等國家政策相結合。

但也有部分業內人士表示，下半年市場雖將逐步恢復，全國市場也將逐步進入企穩通道，但市場恢復節奏仍依賴于宏觀經濟的修復節奏、疫情防控效果及政策優化力度等方面。