廊坊荒廢工廠變身批發(fā)市場(chǎng) 達(dá)到 800%年化收益

從廊坊市廊萬(wàn)路向北，長(zhǎng)征駕校北側(cè)向東走大約100米左右，一座大門前的廣告牌上，紅底白字寫著“億擴(kuò)隆海鮮果蔬綜合批發(fā)市場(chǎng)歡迎您”。

進(jìn)入大門，呈現(xiàn)在面前的是一片廢棄的廠房，破舊的建筑物上，依稀可見“鑄鼎建設(shè)”的字樣，數(shù)米高的作業(yè)車間只剩下鋼結(jié)構(gòu)框架，外面被億擴(kuò)隆宣傳欄環(huán)繞。招商人員說(shuō)，未來(lái)這個(gè)鋼結(jié)構(gòu)框架將成為果蔬批發(fā)大廳。

億擴(kuò)隆招商中心位于廠區(qū)內(nèi)一座三層舊樓的一層，內(nèi)部墻上掛滿了廊坊市政府及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人前來(lái)視察的照片，以及億擴(kuò)隆與北京各大農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)租金對(duì)比、億擴(kuò)隆投資收益與各種理財(cái)產(chǎn)品的對(duì)比。

招商人員向前來(lái)看鋪的人們介紹：億擴(kuò)隆批發(fā)市場(chǎng)15平方米一個(gè)攤位，20年租期外加11年贈(zèng)送租期，一次性買斷31年租賃權(quán)的費(fèi)用13萬(wàn)元。2021年開業(yè)后，年回報(bào)率可達(dá)800%。

該項(xiàng)目土地及廠房原為鑄鼎建設(shè)名下，2014年，鑄鼎建設(shè)因涉嫌非法吸收公眾存款罪被立案?jìng)刹椋擁?xiàng)目土地、廠房和設(shè)備成為涉案財(cái)產(chǎn)。

北京一位不愿具名的律師表示，如果只是集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓沒有嚴(yán)格規(guī)定，但如果作為涉案財(cái)產(chǎn)，“租賃權(quán)是不允許轉(zhuǎn)讓的，主要看現(xiàn)在這些土地作為涉案資產(chǎn)是否已經(jīng)解封，以及土地租賃權(quán)歸屬”。

租賃權(quán)

8月11日，前來(lái)億擴(kuò)隆招商中心看鋪的人絡(luò)繹不絕，這些通過(guò)各地渠道人員從北京、河北等地趕來(lái)的看鋪人，大多是活躍在各大批發(fā)市場(chǎng)的攤主，其中也不乏投資客。

進(jìn)入招商中心大門，正對(duì)面是一幅面積較大的區(qū)位圖，標(biāo)注了項(xiàng)目距離北京新機(jī)場(chǎng)、天津等地的距離，以及包括新發(fā)地批發(fā)市場(chǎng)在內(nèi)的北京各大批發(fā)市場(chǎng)的租金。

在這張圖中，新發(fā)地年租金是36萬(wàn)元，北京錦繡大地農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)年租金是17萬(wàn)元，京深海鮮批發(fā)市場(chǎng)年租金是15萬(wàn)元。三三兩兩的看鋪人聚集在一起，聽招商人員講解。

一位在北京做海鮮批發(fā)生意的看鋪人表示，來(lái)看鋪主要因?yàn)檫@里的租金誘人，由于北京租金相對(duì)較高，每年賺到手的錢越來(lái)越少。“我們那個(gè)市場(chǎng)很早就傳言要搬遷了，這兒的價(jià)格低，所以過(guò)來(lái)看看”。

招商人員介紹，整個(gè)項(xiàng)目建筑面積4.5萬(wàn)平方米，目前在租的主要為海鮮廳和牛羊肉廳，其中海鮮廳一個(gè)15平方米攤位合計(jì)31年租金是13萬(wàn)元，平均每年的租金不到4200元，這還不是最低的，億擴(kuò)隆市場(chǎng)攤位年租金最低的只有2500元，折合每月只有208元。

這一租金價(jià)格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于廊坊本地批發(fā)市場(chǎng)的租金。

同樣位于廊坊市廣陽(yáng)區(qū)的群安市場(chǎng)一個(gè)10平方米左右攤位的月租金是1100元，春和市場(chǎng)16平方米攤位的月租金是1200元左右。

另一位看鋪人說(shuō)，由于農(nóng)產(chǎn)品利潤(rùn)較小，受市場(chǎng)波動(dòng)影響大，租金作為剛性支出占去一大半成本。“我現(xiàn)在那個(gè)攤，加上物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)，一年下來(lái)20萬(wàn)打底，我一年才能掙幾個(gè)錢?”

億擴(kuò)隆一個(gè)攤位31年的租金甚至低于某些項(xiàng)目一年的租金，加上北京批發(fā)市場(chǎng)疏解等傳言流行，這個(gè)舊工廠顯得熙熙攘攘。

招商人員介紹，項(xiàng)目從7月25日左右開始對(duì)外銷售，目前規(guī)模最大的果蔬大廳已經(jīng)全部賣完。還剩海鮮廳、牛羊肉廳有少量攤位在租。“像這個(gè)位置好的攤位，你明天再來(lái)肯定沒有了。”

付款方式上，招商人員介紹，由于總價(jià)較低，只能一次性付款，錢不夠的話，可以先交1萬(wàn)元誠(chéng)意金，將指定的一個(gè)攤位保留24小時(shí)。“自己不做，投資也好，等開業(yè)了，租出去一個(gè)月2500元好租吧，一個(gè)月把你一年成本賺回來(lái)了，一鋪養(yǎng)三代，投資五六個(gè)攤位，你都能退休了”。

億擴(kuò)隆對(duì)批發(fā)市場(chǎng)攤主的誘惑遠(yuǎn)不止于此。招商人員稱，未來(lái)開業(yè)具備“拎包入住”的效果，比如做海鮮批發(fā)的攤位，項(xiàng)目方會(huì)將攤位、水池提前建好，“到時(shí)候拿著海鮮和氧氣就可以來(lái)做生意，保證一點(diǎn)臭味都沒有。”

至于億擴(kuò)隆為何一次性收取31年租金且租金遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，項(xiàng)目招商負(fù)責(zé)人表示，主要是為了加速回款，進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模布局，“我們還準(zhǔn)備在固安新開一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)，未來(lái)光靠物業(yè)費(fèi)就能養(yǎng)活整個(gè)團(tuán)隊(duì)。”

800%年化收益

億擴(kuò)隆的招商中心墻上掛滿了各種圖表，項(xiàng)目方為每一個(gè)攤位進(jìn)行了編號(hào)。各個(gè)類別大廳的平面圖中，已經(jīng)出租的攤位會(huì)被貼上一個(gè)紅色圓形貼紙。海鮮大廳的A7棟和A8棟一半以上的攤位都被貼上了紅貼紙。

每成交一次，招商中心的擴(kuò)音器都會(huì)進(jìn)行宣布。一位渠道人員提供的截圖顯示，7月27日下午成交的第五套是編號(hào)為5-凍一廳-F1-C-G12號(hào)攤位，成交金額為9.28萬(wàn)元;7月28日成交的第19套，成交金額為8.5萬(wàn)元;當(dāng)天第20套成交金額是8.5萬(wàn)元;7月29日成交的第六套為5-鮮門廳-F1-C-M07鋪位，成交金額是46.8萬(wàn)元。

億擴(kuò)隆有攤位和商鋪兩種產(chǎn)品，攤位面積較小，價(jià)格從8萬(wàn)元到18萬(wàn)元不等，商鋪面積較大，價(jià)格也相對(duì)較高。上述渠道提供的材料顯示，價(jià)格在30萬(wàn)元到50萬(wàn)元之間。

招商中心靠近大門一側(cè)的墻邊豎立著政府官員視察的照片和投資收益圖。其中各類投資收益對(duì)比圖顯示，包括銀行定期存款、理財(cái)、基金、股市、國(guó)債、小額貸、黃金及億擴(kuò)隆攤位。其他年化收益在1.75%和18%之間，收益越高標(biāo)注的風(fēng)險(xiǎn)越高。

在對(duì)比其他房產(chǎn)投資收益分析表中，住宅、商鋪、酒店公寓的年化收益率在1.8%到10%之間，而標(biāo)注為零風(fēng)險(xiǎn)的億擴(kuò)隆攤位年化收益率為800%起。

在另一張圖表中，億擴(kuò)隆詳細(xì)描述了高回報(bào)的計(jì)算方式，以15平方米攤位為例，30年租金總投入是13萬(wàn)元，折合每年租金投入是4333元。

總收入測(cè)算方面，第一年租金收入是3萬(wàn)元，按照每年遞增5%租金漲幅計(jì)算，一直到第30年的年租金是12.35萬(wàn)元。折算下來(lái)，30年租金收入是199.32萬(wàn)元，減去投入的13萬(wàn)元，最終租金收益是186.32萬(wàn)元。

最終形成30年租金實(shí)際遞增率達(dá)到了2705%，年化收益率超過(guò)800%。“一年租金漲5%多嗎?一點(diǎn)都不多，你做生意也清楚，所以我說(shuō)的這個(gè)收益，只有少?zèng)]有多。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)不好，哪個(gè)領(lǐng)域投資能有這個(gè)收益。”上述銷售負(fù)責(zé)人表示。

預(yù)期中巨大的投資收益也是吸引商戶的重要原因，8月11日當(dāng)天，一位招商人員大聲告訴一位看鋪人：“折合下來(lái)一天租金成本不到7塊錢，也就一包紅塔山的錢，你每天少抽一包煙，30年能賺回上百萬(wàn)。”

上述提供材料的渠道人員表示，他原來(lái)也跟著干，但是覺得不靠譜，就不干了，“他們明顯就是在圈錢，我自己的良心過(guò)不去，就出來(lái)了。他們不僅圈老百姓的錢，連我們招商人員的錢也坑，公司也是用招商人員名字注冊(cè)的。”

原為涉案廠房

8月11日當(dāng)天，大門附近一棟樓改造工程有幾名工人在施工。招商人員稱，項(xiàng)目原為老廠房，需要經(jīng)過(guò)改造后才能成為批發(fā)市場(chǎng)，“這是我們從(尖塔)鎮(zhèn)政府手里租過(guò)來(lái)的，售樓處還有鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)視察的照片，盡管放心。”

招商人員告訴看鋪人，億擴(kuò)隆是廊坊市重點(diǎn)工程，目前正在申請(qǐng)河北省重點(diǎn)工程。“這是廊坊市民生工程，菜籃子工程，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)都很重視。”

廊坊市廣陽(yáng)區(qū)行政審批局頒發(fā)的“企業(yè)投資項(xiàng)目備案信息顯示，項(xiàng)目為租賃廊萬(wàn)路199號(hào)院內(nèi)建筑，對(duì)地上建筑物進(jìn)行改造，改造后主要為水產(chǎn)品、調(diào)味品、蔬菜、水果及農(nóng)副產(chǎn)品等倉(cāng)庫(kù)和裝載配套區(qū)，項(xiàng)目總投資1.8億元，其中項(xiàng)目本金為3600萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資20%。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，億擴(kuò)隆海鮮果蔬綜合批發(fā)市場(chǎng)原為鑄鼎建設(shè)集團(tuán)廠區(qū)，廠區(qū)土地為鑄鼎建設(shè)從廊坊市廣陽(yáng)區(qū)尖塔鎮(zhèn)北甸村租賃而來(lái)。也就是說(shuō)，目前廠區(qū)占用的土地為集體土地。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲得的資料顯示，鑄鼎建設(shè)廠區(qū)累計(jì)簽有5個(gè)土地租賃合同，其中2個(gè)合同在2006年12月簽訂，由鑄鼎建設(shè)及實(shí)控人趙軍與北甸村委會(huì)簽訂，共計(jì)29畝土地，租期為50年，目前還剩余36年租期。

還有2塊土地由鑄鼎建設(shè)與南甸村委會(huì)簽訂于2010年9月，土地面積為13.27畝，承包期為30年，目前還有20年租期。

此外，還有1塊土地為鑄鼎建設(shè)旗下的廊坊市鑄鼎鋼結(jié)構(gòu)有限公司與北甸村簽訂《關(guān)于北甸工業(yè)園道路工程付款協(xié)議》中的23畝土地租賃權(quán)，簽訂時(shí)間為2007年10月，租期為50年，目前還剩下37年的租期。

億擴(kuò)隆批發(fā)市場(chǎng)的操盤方是今年5月12日注冊(cè)的廊坊市億擴(kuò)隆市場(chǎng)管理服務(wù)有限公司，該公司注冊(cè)資本300萬(wàn)元，由陳朋、齊愛軍和班玉申三名自然人股東出資，出資比例分別為40%、30%和30%，其中齊愛軍為執(zhí)行董事。

2014年10月，鑄鼎建設(shè)因涉嫌非法吸收公眾存款罪被廊坊市公安局廣陽(yáng)分局立案?jìng)刹椋撕箬T鼎建設(shè)一直處于閑置狀態(tài)。2017年曾有債權(quán)人申請(qǐng)拍賣鑄鼎建設(shè)土地租賃權(quán)及廠房設(shè)備，最后因無(wú)人參與而流拍。

流拍后，廊坊市公安局廣陽(yáng)分局曾發(fā)函阻止對(duì)趙軍名下涉案財(cái)產(chǎn)處置。

2018年2月，債權(quán)人張寶來(lái)與陳剛向法院申請(qǐng)以鑄鼎建設(shè)土地租賃權(quán)抵債，經(jīng)過(guò)廊坊市中院裁定，其中19畝土地租賃權(quán)作價(jià)221.82萬(wàn)元用來(lái)抵償張寶來(lái)的相應(yīng)債務(wù)，還有10畝土地租賃權(quán)被用來(lái)償還陳剛的債務(wù)。

5幅土地總面積65.28畝，構(gòu)成了鑄鼎建設(shè)的廠區(qū)，也是目前億擴(kuò)隆海鮮果蔬綜合批發(fā)市場(chǎng)的所在地。其中與北甸村租賃來(lái)的52畝土地剩余的租賃期均超過(guò)31年。張寶來(lái)和陳剛申請(qǐng)抵償債務(wù)的就是其中一部分土地租賃權(quán)。

而從南甸村租賃來(lái)的13.27畝土地租期只剩下20年。目前億擴(kuò)隆市場(chǎng)對(duì)外出租的攤位普遍采用20年外加贈(zèng)送10年共計(jì)31年租賃權(quán)，已經(jīng)超過(guò)了當(dāng)初鑄鼎建設(shè)和南甸村約定的剩余租期。

也就是說(shuō)，億擴(kuò)隆批發(fā)市場(chǎng)打包出租給租戶31年租期的攤位，有一部分可能只剩下20年租期。

不過(guò)，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)未能清晰了解到目前億擴(kuò)隆批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目土地租賃權(quán)的詳細(xì)歸屬。招商人員稱，項(xiàng)目是和尖塔鎮(zhèn)政府租下來(lái)的。