首批9只公募REITs基金產(chǎn)品“首秀” 您買了嗎？

近日，在投資市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn)莫過于首批9只公募REITs基金產(chǎn)品的“首秀”。

“多只基金在發(fā)售第一天的半天時(shí)間內(nèi)，個(gè)人投資者份額已經(jīng)被搶光，按比例配售已是板上釘釘。”蘭州一家國有銀行理財(cái)經(jīng)理李先生說，在發(fā)售前期，市場(chǎng)預(yù)判可能會(huì)火，“但火爆程度超乎想象。”

當(dāng)前理財(cái)產(chǎn)品種類繁多，為什么公募REITs基金產(chǎn)品會(huì)如此火爆?記者采訪了業(yè)內(nèi)人士，解析個(gè)中緣由。

A公募REITs填補(bǔ)了國內(nèi)資本市場(chǎng)的空白

所謂公募REITs(Real Estate Investment Trusts)，是指基礎(chǔ)設(shè)施投資基金，也稱不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金。國內(nèi)試點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，是指依法向社會(huì)投資者公開募集資金形成基金財(cái)產(chǎn)，通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，由基金管理人等主動(dòng)管理運(yùn)營(yíng)上述基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。此次首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流、梁橋公路、污染治理及水電氣熱。

作為一類創(chuàng)新金融產(chǎn)品，公募REITs填補(bǔ)了國內(nèi)資本市場(chǎng)的空白，也是國內(nèi)投資者進(jìn)行資產(chǎn)配置的又一新工具。5月31日，我國首批9只公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式公開發(fā)售，“吸金”超1178億元，遠(yuǎn)超314億元的募集上限總規(guī)模。

“公募REITs是一種區(qū)別于股票和債券的大類金融產(chǎn)品，海外市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，公募REITs和股票、債券資產(chǎn)相關(guān)系數(shù)較低，且有一定的抗通脹能力，可以優(yōu)化投資組合整體的風(fēng)險(xiǎn)收益水平。”業(yè)內(nèi)人士稱，這也是首批公募REITs受到追捧的理由。

6月2日，滬深交易所陸續(xù)公布9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs認(rèn)購申請(qǐng)確認(rèn)比例。據(jù)統(tǒng)計(jì)，首批9只公募REITs認(rèn)購規(guī)模均在80億元以上。其中，平安廣交投廣河高速REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT獲得超190億元資金認(rèn)購。中金普洛斯倉儲(chǔ)物流REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT等也獲得超120億元資金認(rèn)購。

記者注意到，僅紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流REIT、華安張江光大園REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT這3只產(chǎn)品未啟動(dòng)回?fù)軝C(jī)制，其他6只產(chǎn)品均啟動(dòng)回?fù)埽?span id="4waw20m" class="keyword">基金份額由網(wǎng)下發(fā)售回?fù)苤凉姲l(fā)售。

B公募REITs 收益較好且分紅穩(wěn)定

為什么首批公募REITs能成為現(xiàn)象級(jí)產(chǎn)品?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于投資者而言，公募REITs是一種低門檻投資不動(dòng)產(chǎn)的工具，通常來說具有長(zhǎng)期收益較好并且分紅較為穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)，具備較好的投資價(jià)值。同時(shí)，相較普通公募基金而言，公募REITs資金投向不同、收益來源不同、產(chǎn)品定位不同。

公募REITs的收益主要來自兩部分，1.高比例分紅。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品采取強(qiáng)制分紅政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，穩(wěn)定的分紅率類似于債券的派息，表現(xiàn)出債性特點(diǎn)，但強(qiáng)制分紅并不等同于債券的固定利息回報(bào)。2.交易差價(jià)。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs采取封閉運(yùn)作，但后續(xù)會(huì)在交易所上市交易，投資者可以在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行競(jìng)價(jià)交易。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市首日漲跌幅限制為30%，上市首日以后漲跌幅限制為10%。

但是，要提醒廣大投資者，這類產(chǎn)品也有“不一樣”之處，需理性看待其投資價(jià)值。首先，公募REITs采取封閉式運(yùn)作，由于投向的底層資產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施，因此期限較長(zhǎng)。從首批9只產(chǎn)品來看，封閉期從20年到99年不等，封閉期內(nèi)投資者將無法申購和贖回。其次，投資者也需要正確理解公募REITs的“強(qiáng)制分紅”概念。公募REITs是具有強(qiáng)制分紅特征的產(chǎn)品，但也是權(quán)益類產(chǎn)品，不是保本產(chǎn)品。最后，首批公募REITs上市在即，考慮到資本市場(chǎng)對(duì)于公募REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產(chǎn)品上市后二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)一定波動(dòng)。投資者要理性對(duì)待，避免追漲殺跌，導(dǎo)致投資損失。

C投資者自行承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)

那么，投資者如何參與公募REITs?據(jù)介紹，公募REITs通過向戰(zhàn)略投資者定向配售(“戰(zhàn)略配售”)、向符合條件的網(wǎng)下投資者詢價(jià)發(fā)售(“網(wǎng)下發(fā)售”)及向公眾投資者公開發(fā)售(“公眾發(fā)售”)相結(jié)合的方式進(jìn)行發(fā)售。目前，除了戰(zhàn)略配售獲得100%配售以外，9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs對(duì)網(wǎng)下投資者、公眾投資者均采取了比例配售。從網(wǎng)下投資者來看，配售比例最低的是博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT，僅為5.944%。此外，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT等多只基金的配售比例也低于10%。從公眾投資者來看，配售比例最低的是中航首鋼生物質(zhì)REIT，僅為1.759%。此外，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT等多只基金的配售比例低于5%。在風(fēng)險(xiǎn)方面，投資基礎(chǔ)設(shè)施基金可能面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)包括基金價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、終止上市風(fēng)險(xiǎn)等。因此要建議投資者在參與基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)業(yè)務(wù)前，認(rèn)真閱讀基金合同、招募說明書等法律文件，自主判斷基金投資價(jià)值，自主做出投資決策，自行承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。

(掌上蘭州·蘭州晨報(bào)首席記者 歐陽海杰)