預防霸王條款北京發布共有產權房預售合同“更新版” 規范共有產權住房配售管理工作

7月12日，北京市住房城鄉建設委與北京市市場監督管理局共同制定了《北京市共有產權住房現房買賣合同》和《北京市共有產權住房預售合同》示范文本，即日起正式施行。針對開發企業濫用補充協議造成責任不對等的行為，開發建設單位、購房家庭與代持機構之間的權利義務關系，以及對各方的違約責任、合同變更解除、爭議處理等內容作了明確約定。

早在2017年，北京市共有產權住房政策便頒布實施，為規范共有產權住房配售管理工作，北京市住建委當年同步推出《北京市共有產權住房預售合同》(以下簡稱“2017版預售合同”)。2021年開始，市住建委修訂了“2017版預售合同”，并起草了《北京市共有產權住房現房買賣合同》。與2017版預售合同相比，此次合同示范文本內容主要在3個方面作出了調整。

在適應有關法律法規、規范性文件的新要求方面，此次合同示范文本內容根據《中華人民共和國民法典》的相關規定，對相關內容作出統一調整。其中，將第二十條前期物業管理的第4款中“應當經建筑區劃內專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主同意”改為“應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意”。

此外，根據《北京市人民政府辦公廳關于轉發市住房城鄉建設委等四部門〈北京市住宅工程質量潛在缺陷保險暫行管理辦法〉的通知》的相關要求，第十六條保修責任第二款中添加“并在乙方辦理房屋交付手續時，將《工程質量潛在缺陷保險告知書》交付乙方”的約定，切實保障購房家庭合法權益。

在維護購房者的合法權益，預防責任不對等條款出現方面，北京市住建委相關負責人表示，在前期工作中發現，部分開發企業存在濫用補充協議及附件任意設立責任不對等條款的情況。

為此，新版合同專門在“說明”中明確：“三方當事人可以針對合同中未約定或約定不詳的內容，根據所售房屋及所在項目的具體情況在相關條款后的空白行中進行補充約定，也可以另行簽訂補充協議，補充協議內容不得與主合同條款沖突。合同當事人不得擅自添加、修改附件內容，且附件內容不得與主合同條款沖突”。

地產分析師嚴躍進表示，上述規定具有積極意義，未來相關開發企業還是可以出具補充協議或附件，但補充協議或附件就有了相應的參照標準。同時，這也限制了開發商利用強勢地位通過補充協議及附件異化主合同條款。

考慮到共有產權住房裝修品質對購房家庭生活的重要影響，為避免因為對裝飾裝修材料約定不細致、不明確而出現“貨不對版”的情況，合同示范文本附件六裝飾裝修及設備標準的約定中，將公共部分、戶內部分用到的裝飾裝修材料種類、品牌、型號(做法)等內容盡可能予以詳盡羅列，方便買賣雙方能夠更清晰地將裝修標準固化，減少因約定不清出現“扯皮”的情況，讓購房家庭實現“所見即所得”。

在規范共有產權住房管理工作，明確銷售工作中各主體權利義務關系方面，鑒于部分購房家庭反映房屋計價方式單一的問題，合同示范文本第六條“計價方式和價款”在原合同按照“套內建筑面積計價”的基礎上增加了“按照建筑面積計價的內容”。與此相對應，預售合同示范文本第十三條“面積差異處理”中增加“按照建筑面積計價”時面積差異的處理方式，給買賣雙方提供多種計價方式的選擇。

與此同時，新版合同示范文本附件一第四條中明確違規出租主體責任到同住人，約定了對共有產權住房購買家庭違規出租的處理辦法：不得擅自出租共有產權住房，應按時足額繳納政府產權份額租金收益，違反規定且拒不改正的，代持機構可暫停辦理本套住房的回購和上市手續。