上千萬買的房飛來橫禍 住了一年多的房子被查封

老李的女兒女婿買了一套1250萬元的二手房當婚房，沒想到住了一年多，尚待過戶的房產竟因原房主欠債被法院查封。老李一家陷入了一場耗時六年、歷經十余輪訴訟的房產保衛戰。

飛來橫禍

住了一年多的房子被查封

2015年，老李的女兒準備結婚，選定了一套160平方米的二手房作為婚房。原房主姜麗是2012年開盤時買的房，剛交房就轉手出售。房子戶型面積好，離老李家也不遠，小兩口上班方便，也有利于將來孩子上學，全家人是相當滿意。

美中不足的是房子還沒下產權證不能過戶，但看到同小區很多房子在出售，在二手房市場中，沒有房本先交易再過戶的事也常有，老李就沒放在心上。

2015年8月，老李的女兒女婿與姜麗簽訂了房屋買賣合同，約定房屋總價款1250萬元，其中400萬元待辦理過戶手續時再支付。老李和親家傾盡半生積蓄，幫孩子們湊足了850萬元首期房款。

2016年底，物業公司通知，業主們可以辦理產權證了。老李聯系賣家協助過戶時才得知，因為姜麗欠了債，這套掛在她名下的房子已經被法院查封了。

原來，姜麗的丈夫經營著一家房地產公司，因為生意不景氣四處舉債。他分別向兩位高中同學借款800余萬元、300余萬元，并承諾3個月還清，以妻子名下的房產作為擔保，妻子作為擔保人也在抵押合同上簽了字。

可是，姜麗的丈夫遲遲沒能償還借款。2016年2月，其中一位債權人提起民間借貸訴訟，并向法院申請財產保全，查封了房屋。

一著不慎

錯失保住房產機會

了解房產被查封的原委后，老李一家不得不通過法律途徑解決此事。老李信心滿滿地認為，“白紙黑字簽了合同交了錢買的房子就是我們的，誰欠債自己去還，跟我們的房子有什么關系?”

女兒女婿工作忙，老李主動請纓出征這場房產保衛戰。年過半百的他上網搜索法律規定，多方咨詢律師。律師給出了一個“兩條腿走路”的建議：一邊向法院申請保全復議，希望能撤銷查封;一邊提起確認房屋買賣合同效力之訴，明確自家對房產的所有權。

2017年3月，老李聘請律師，帶著購房合同和付款憑證，向西城法院提起保全復議申請，此后又代表女兒女婿起訴確認合同有效。

由于債權人在民事訴訟中提出保全申請，并已提供相應擔保，完全合乎法律規定，法院裁定駁回了保全復議申請。而在另一場訴訟中，法院支持了老李一方的訴訟請求，確認房屋買賣合同有效。

老李信心倍增。2017年10月底，他作為女兒女婿的代理人又向西城法院提起案外人執行異議之訴，請求法院解除對涉案房屋的查封、停止執行涉案房屋。

然而，老李的女兒女婿對涉案房屋其實還不具備完全的權利，因為他們還差400萬元尾款未付。在訴訟中，老李同意交納這400萬，法官限期15日內將尾款交到法院。

一波未平一波又起。另一位債權人在懷柔法院也對姜麗等人提起訴訟并申請財產保全，懷柔法院對涉案房屋輪候查封。

查封一個接一個，老李心里沒底了。

房子沒過戶就被查封，該如何挽救?

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條給出了明確的答案。

如果在法院查封房產前，買房人已經合法簽訂了房屋買賣合同，并已實際占有房產，也并非因買房人原因沒有辦過戶，只要買房全款已經交付，或者按照法院要求交付剩余款項，買房人就可以向法院提出執行異議并獲得支持，不再執行該房產。

老李家的情況完全符合這條規定的全部情形，只要他們按時交付尾款，就可以提起執行異議并獲得勝訴，房子就不會被拍賣抵債。即便后續再有查封，他們繼續提出執行異議即可，并無法律障礙。

“當時我咨詢了幾個律師，都說即使我們交了這400萬，今后再有債主來查封，我們仍然對抗不了。但法院已經確認了房屋買賣合同有效，我們不交尾款，房子也拍賣不了……”老李說，他不是不想交錢，只是擔心交了錢也排除不了查封，房子仍然過不了戶，這400萬不是白扔了嗎?

最終，老李一家沒有按時交納尾款，被法院駁回訴訟請求，錯失了保住房子的機會，判決后也沒有提起上訴。這條救濟途徑成了死胡同。

“本來是個很簡單的事，如果當初知道這條規定，我們交了錢就沒事了，哪會惹出后面這么多訴訟……”如今回想起來，老李仍然懊悔不已。

車輪訴訟

一方拼命保房一方催促拍賣

一步走錯之后，老李一家為了保住房子，窮盡了各種訴訟手段。

他們到懷柔法院提起執行異議和案外人異議之訴，但懷柔法院只是輪候查封，老李一家提執行異議如同無根之木，注定無結果。駁回——上訴——又被駁回——申請再審——再被駁回。

同時，他們還起訴姜麗要求協助過戶，因為房屋被查封、不具備過戶條件，也被法院駁回了。

老李在這條漫漫維權路上經歷的個中辛酸，難以言表。

另一邊，兩位債權人的借貸官司都贏了。姜麗要承擔的連帶給付金額超過1200萬元。判決生效后，兩人分別向法院申請強制執行，法院依法對涉案房屋啟動了評估拍賣程序。

“房子要是拍賣了，讓我們上哪住去?”老李一家心急如焚，再次向法院提起執行異議，被法院以重復異議為由裁定駁回。

至此，老李一家在法院能走的程序就都走完了。走投無路的老李四處問詢，有人建議他向檢察院申請監督碰碰運氣。

根據法律規定，檢察機關有權對民事訴訟活動實行法律監督，保護公民合法權益，維護國家法律的正確統一實施。

老李抱著“死馬當活馬醫”的心思，來到西城檢察院請求檢察監督，讓法院停止拍賣涉案房屋。

贏了官司申請強制執行的一位債權人也憋了一肚子火。因為老李一家不斷訴訟，房產拍賣的工作一直無法有效推進。他也向西城檢察院提出執行監督申請，請求監督法院盡快拍賣房屋。

2021年11月底，西城檢察院分別受理了雙方的監督申請。

化解積怨

檢察官促成三方和解

承辦檢察官于偉香調閱法院卷宗及多個關聯案件，找出了癥結所在。

“從公平角度說，老李一家花了巨款住了多年的房子如果就這么拍賣了，確實難以接受。而且，即使拿回已經支付的850萬，同樣的房子也買不回來了。但兩位債權人又有什么錯?借錢給同學要不回來，他們的權益也要維護，這套房子是他們唯一的希望。”檢察官表示，姜麗既不能償還債務，也無法完成房屋過戶義務，造成了老李家和債權人多年的拉鋸戰。因常年訴訟，雙方積怨頗深，需妥善處理。從徹底化解矛盾的角度出發，如果能夠促成當事人和解，無疑是最優方案。

老李當然想和解，但債權人堅決不同意。“原本我們在法院時已經說好了，他們付400萬尾款解除查封，但李家沒交。這幾年動不動就起訴，我們每個官司都得應訴，光律師費就搭了多少錢?因為頻繁涉及訴訟，我們連銀行貸款都受影響。”債權人認為老李一家濫用訴權拖延執行，缺乏誠信。

對于兩位債權人來說，現在只要這套房子能拍賣出去，他們就可以輕松收回借款。不肯讓步，也在情理之中。

讓雙方對利益有合理的預期是促成和解的突破口。檢察官首先將這些年訴訟過程中存在的問題進行了透徹地分析，贏得雙方的信任，接著又分別給老李和債權人做工作。

當老李意識到，自己錯失了機會，多年的訴訟不僅讓自己心力交瘁，也讓債權人遭受了額外的損失后，愿意支付一定的補償以化解矛盾、促成和解。

對于兩位債權人，檢察官也從法律的角度分析了利弊得失。老李一家已經在案外人異議之訴中錯失了交付尾款排除執行的機會，如果他們通過檢察監督重新獲得機會，到那時能用于向兩人還債的也只有涉案房屋尾款400萬元。如果現在接受和解，可以盡早擺脫訴累，有這400萬元尾款和額外補償，起碼能馬上挽回一部分損失，今后再有財產線索，還可以繼續申請強制執行。

檢察官最終促成三方達成和解：老李將房屋尾款400萬元交付執行并給予適當補償，由兩位債權人按比例進行分配，兩人收到錢款后，分別向兩家法院申請解除對涉案房屋的查封。今年2月，和解協議履行完畢。老李一家終于過了一個舒心的年。

隨后，老李到法院完成這場房產保衛戰的最后一步，請求法院判令辦理房屋產權變更登記。房款已然付清、兩個查封也被解除，房產過戶再無法律障礙。不久前，法院判決支持了李家的訴訟請求。

“這些年因為房子的事兒，女兒一直沒要孩子。現在事情解決了，我閨女也懷孕了，還是雙胞胎!”老李特意告訴記者這個喜訊，言語中透著高興，幸福生活終于回來了。(文中當事人為化名)