穩定房地產市場 多項政策工具推進“保交樓”

近一段時間，“保交樓”成為樓市重要話題。隨著中央政治局會議首次提出“保交樓”工作任務，各地探索多種紓困模式推進解決樓市交付難題，穩定房地產市場。

今年以來，各地陸續出臺多項樓市利好政策，房企也在積極整合資源盤活項目，用實際行動傳遞全力以赴保交付的信心與決心。

穩地產著眼保交樓目標

最近，“保交樓”受到了廣泛關注。7月28日召開的中共中央政治局會議提出，要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

7月中旬，針對全國多地停工房地產項目出現的業主“強制停貸”現象，銀保監會在回應時提出事件關鍵在于保交樓，稱將加強與各相關部門合作支持地方推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國商報記者表示，此次政治局會議關于房地產方面的表述，表明穩定房地產工作重點開始變化，從之前的防風險與穩市場轉移到穩市場、防風險與穩民生并重。“穩民生占據了房地產管理工作的首位，彰顯了國家對于房地產行業管理的出發點首先是民生保障。不管房地產市場怎么調整、怎么波動，都不能損害業主的權益。”李宇嘉說。

7月上旬，多地爛尾樓業主集中發布聲明稱，要強制停止償還貸款，直至相關項目完全復工為止，涉及城市包括河南省的鄭州、商丘、新鄉、南陽、周口以及山西、江蘇、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多省份內的城市。

此番停貸風波讓房地產風險再次成為各方關注的焦點。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，各地下半年將把穩定房地產作為工作的核心目標和工作方向，“保交樓”也會成為地方政府需要著力的重點工作。

壓實地方政府主體責任

在穩定房地產市場的目標下，地方政府的責任再度被壓實。中國商報記者梳理發現，近期，河南鄭州、洛陽、駐馬店、平頂山、鞏義以及陜西咸陽、四川遂寧、山東濟南、浙江寧波等地都出臺了各項“保交樓”措施，推進房地產領域突出問題化解。

比如，河南資產管理公司在7月19日宣布，將聯合鄭州地產集團設立“地產紓困基金”，通過資產處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困;陜西咸陽住建局組織召開部分房地產開發企業集體約談會，建立了一對一幫扶政策，要求在建項目在保質保量和確保安全的前提下，加快施工進度，力爭按期交房;四川遂寧住建局也指導各轄區開展房地產企業和房地產項目掛聯工作，每一個項目均由一名縣(市、區)、市直園區縣級領導進行“一對一”掛聯，督促未開工房地產開發項目盡快投資、動工，指導在建房地產開發項目規范運營，按期完工。

據中原地產研究院統計數據，截至7月28日，累積已經超過85城市當月發布了穩樓市政策接近90多條，超過10個城市出臺了針對當下爛尾樓集中爆發的對應政策。

“推動保交樓、穩民生，關鍵是壓實地方政府的主體責任。”李宇嘉表示，保交樓的路徑是從具體項目入手，推進一盤一策，對癥下藥，“要分清楚哪些項目可以激活銷售、追回資金，實現‘自平衡’;哪些項目可以在城市公司范圍內‘統籌平衡’;哪些項目實在無法平衡，需要紓困基金介入，或破產重組。”

李宇嘉對記者表示，在各地政府部門推動下，爆雷房企的項目有望在“保交樓”層面得到充分疏解，不過應意識到的是，房地產行業還將會繼續完成市場化出清，市場化、法制化，商業可持續的原則不會調整。華泰證券方面也認為，地方政府是本輪紓困的主體，紓困模式以項目、樓盤為單位進行托底和救助，而非對開發商提供過多的救助性資金或寬松政策。

探索多種地產紓困模式

推進“保交樓”需針對具體項目對癥下藥，藥方該如何開?問題樓盤數量較多的鄭州或先率先開出。

據了解，鄭州市政府相關部門日前召開了房企項目情況匯報會，會上提出四種項目紓困模式：一是棚改統貸統還模式，由政府平臺公司接收，后期政府主導;二是資產大于負債的，可選擇“收并購”模式，由政府組織國央企、金融機構對接，解決企業現金流問題;三是資不抵債的，可采用破產重組模式，由政府組織破產重組，以保證項目交付;四是銷售不暢、建設資金困難的，可選擇保障性租賃住房模式，由政府組織專項建設貸款。

有消息稱，某集團在鄭州有7個項目申請退出，選擇棚改統貸統還模式6個，選擇項目并購模式一個。

嚴躍進介紹，統貸統還模式是專項貸款“統一評級、統一授信、統借統還”的運作模式，是國家開發銀行為棚戶區改造提供的一種融資方式，由省政府設立或指定一個專門的融資平臺，通過這一專門融資平臺統一向國家開發銀行貸款，投入到各市列入省棚戶區改造計劃范圍內項目。各市政府統籌安排償還資金，上述融資平臺歸集資金統一還款。業內人士表示，棚改統貸統還的做法如果落地，將極大地緩解房企目前的資金壓力。

不僅是地方層面有所動作，國家層面的紓困政策或也將落地。有消息稱，為避免房地產市場進步惡化，繼而引發系統性險，國家可能會考慮設立房地產基金。此外，有關部門也在考慮出臺一項關于發行棚改專項債的全國性政策。有分析人士認為這兩項動作的可能性很大。

李宇嘉認為，市場上傳聞的紓困資金只是讓項目重新啟動的“引子資金”，借助它聚攏各方，先盤活項目，再談權益保障。除了這項“引子資金”，還要壓實地方政府的主體責任。

嚴躍進表示，不排除下半年中央和各金融部門將會有新一輪的保交樓政策，尤其是在推動房企施工、化解房企債務壓力、維護購房者合法權益等方面。從今年上半年房地產市場的情況看，政策密集但效果弱于預期，所以下半年是一個政策工具鞏固、消化、細化、實化的過程，讓政策最大化發揮效應，促進房地產行情和市場的健康發展。

政策

●7月28日，中共中央政治局召開會議，強調要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

●7月28日，銀保監會表示，要穩步推進銀行業保險業改革化險工作，支持地方做好“保交樓”工作，促進房地產市場平穩健康發展;配合防范化解地方政府隱性債務風險，堅決打擊非法金融活動。

●7月29日召開的國務院常務會議，部署進一步擴需求舉措，推動有效投資和增加消費。會議指出，要貫徹黨中央、國務院部署，按照疫情要防住、經濟要穩住、發展要安全的要求，抓住當前重要時間節點，鞏固經濟恢復基礎，延續免征新能源汽車購置稅政策。支持剛性和改善性住房需求。鼓勵地方對綠色智能家電等予以適度補貼。