首套房利率下調影響幾何？ 各地銀行如何執行“95折”仍待觀察

為支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，昨天，央行、銀保監會宣布下調商業性房貸利率下限，其中首套房貸利率為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點。

首套房貸利率下限減20個基點，據測算，以200萬元貸款金額、等額本息、30年月供償還為例，購房者每月可減少月供支出約237元，未來30年內共減少利息支出約8.5萬元。

此舉將進一步降低剛需購房成本，減輕購房壓力。有分析人士表示，近期全國各地降低首付、降低房貸利率、松綁二手房限售等調整政策接連不斷，央行這一利好政策的出臺，將為全國房地產市場交易創造更好條件。

各地銀行如何執行“95折”仍待觀察

《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》提出，首套住房商業性個人住房貸款利率下限將減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

《通知》調整的是首套房商貸利率的下限，各地還將根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及調控要求，自主確定首套和二套房個人商貸利率加點下限。

“按央行公布的實際利率測算，理論上是打了95折。但實際操作如何，要看各地銀行的規定。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從當前對于新市民購房貸款政策進一步放松的角度出發，未來新市民或可拿到這些超低利率的貸款，體現了國家對于新市民購房方面的支持和保障。

各地樓市松綁井噴

4月29日，中共中央政治局召開會議，會議提出，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。會議的定調有利于各省市按照“因城施策”的原則出臺政策。

目前各地樓市松綁已呈現井噴趨勢，截至5月13日，已有超30個城市在5月發布了穩樓市政策。據諸葛找房數據研究中心不完全統計，今年以來我國已有超110個城市出臺樓市松綁政策，主要覆蓋放松限購限貸、降低首付比例、下調房貸利率、公積金貸款放松、放松限售、購房補貼六大層面。

繼鄭州、哈爾濱等省會城市率先放松樓市“限購”“限貸”后，近期，東莞、南京也出臺樓市新政，對多孩家庭放寬“限購”。常州、沈陽、舟山等城市也于近日出臺公積金貸款方面松綁政策。

“各地不斷出臺松綁樓市政策，但從市場實際恢復情況來看，市場回穩的速度不及預期。”諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示，其中一個原因是缺少中央實質性的政策支持，而本次中央差別化信貸政策將放大各地松綁政策效果，這也是中央首次明確傳達“救市”信號，預示著如果后續市場回穩不及預期，各地政策松綁力度還會進一步加強，直到達到市場預期。

另據4月公布的5年期LPR報價4.6%，減20個基點意味著首套住房的房貸利率最低可達4.4%，重回2015年9月后的房貸水平。“2016年全國房地產升溫的一個重要原因就在于信貸環境寬松，可以預測到本次中央信貸政策是房地產市場回穩的助推器。”王小嬙說。

嚴躍進也指出，央行下調首套房貸利率下限將引導地方政府和銀行機構進一步調整貸款政策，尤其在房貸利率方面，能降則降、能低則低，最終也刺激房企積極推盤和銷售，充分帶動房地產交易行情的活躍。

預計北京下調幅度小于其他城市

央行此次僅調整首套房貸利率下限，二套住房個人商貸利率政策下限保持不變。

“首套房與二套房貸款利差進一步拉大，能夠在刺激首套房需求釋放的同時，避免擴大投機性需求，守住房住不炒的原則。”中泰證券首席分析師楊暢表示，對于部分人口流入數量較大，住房有剛性需求的城市，也可以結合自身情況采取不同的加點方式，有利于對需求釋放進行精準調控，防止產生房價快速上行的壓力。

北京未來將如何調整商業性個人住房貸款利率?數據顯示，自2021年三季度以來，北京新房市場成交量呈現逐季度下降的局面。今年一季度新房成交量再度下降至13092套，較上年四季度下滑37.71%，較去年同期下滑40.12%。王小嬙分析，今年以來北京樓市交易雖然回升速度快于其他城市，但市場成交規模仍低于去年同期，“疊加4月疫情突發，市場回升受阻，北京跟隨央行差別化信貸政策概率較大，但下調幅度會小于其他城市”。