4月業績集體下滑 失去小陽春的樓市未來到底會走向何方?

百余地松綁也還沒能止住樓市的下滑，5月伊始，各大房企紛紛發布了4月的業績月報。5月8日，北京商報記者統計發現，在已經發布的10余家50強房企的4月業績月報中，無論是4月單月還是前4月累計業績，均出現較大幅度的下滑，且平均跌幅超過50%，房企的生存狀況看起來依舊寒冷如冬。在“一行兩會一所”接連發聲、百余城松綁落地后，失去小陽春的樓市未來到底會走向何方?

平均跌幅超50%

萬科4月實現合約銷售金額308.4億元，同比下降38%，碧桂園4月實現合約銷售金額226.4億元，同比下降57.14%，旭輝4月實現合約銷售金額101億元，同比下降61.83%……

wind數據顯示，截至目前，在5月初各大房企紛紛發布的4月銷售業績月報中，基本都可以看到上述景象。在2022年3月中房協最新評判出的房地產開發企業綜合實力TOP榜單中，萬科位列第一名，其合約銷售金額數據也是目前為止前50強中表現最好的，但是即便如此，同比數據依舊下跌了38%。

就4月單月數據來看，無論是頭部的萬科、碧桂園，還是旭輝、金茂等中堅力量，亦或是出現融資困難的融信、雅居樂，不論各大房企目前狀況如何，歷史地位實力如何，4月的業績狀況均出現了一致的大幅下跌，部分房企的同比下跌幅度甚至高達近70%。

若僅僅是4月單月數據略顯單薄，整體結合1-4月數據來看，下跌趨勢依舊非常明顯。

據機構統計，2022年1-4月，TOP100房企銷售額均值為212.2億元，同比下降50.2%;其中銷售額超千億房企3家，較去年同期減少6家;超百億房企57家，較去年同期減少46家。TOP100房企權益銷售額均值為155.2億元，權益銷售面積均值為109.1萬平方米，同比分別下降50.7%和51.5%。

“現在的銷售難不只是在受疫情影響重的華東市場，北京市場3月剛剛有點起色，疫情再次反復。”華南某掙扎在警報線邊緣的房企分管營銷的副總裁透露，現在整體市場并沒有因為多地松綁而復蘇，反而地方在有些政策的執行上面存在名里松綁暗里收緊的情況，鑒于當前的市場，集團已經取消了一些沒有起色的區域公司獨立建制，例如，將北京公司合并進西安公司，也沒有進一步拿地的意愿。“說白了，大家都是寧愿不拿地，也不能拿錯地，收縮的意愿非常明顯。”

同樣的情況也出現在了此前以激進著稱的西南某二十強房企上，該集團執行總裁也透露，今年的拿地政策是“原則上不擴張”。

需求釋放不充分

“當前樓市市場冰凍太深了，就當前的政策力度還是不夠大。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水坦言。

劉水進一步分析道，當前的政策力度還是不夠大，對需求的刺激不夠充分，部分城市房地產調控政策在松綁，限購、限貸是有條件的邊際調整，沒有完全放開，松綁力度較小，市場冰凍較深，不足以改變購房者預期。

在劉水看來，一線重點城市房地產政策、市場變動具有示范和帶動作用，這些城市房地產政策及市場變動，會帶動二線城市及三四線城市房地產市場變動，進而帶動全國房地產市場回穩。但就目前情況來看，一線重點城市房地產政策沒有明顯放松，更多是個別二線城市及三四線城市房地產政策松動，這些城市影響力相對較小，對整個房地產市場的影響也較為有限。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，當前政策持續寬松，但是房企的市場銷售數據并沒有買賬，充分說明了市場依舊面臨巨大壓力，除了受目前經濟下行的大環境制約以外，相關的松綁政策對需求的刺激并不充分，對于購房資格的一些限制性措施松綁還不夠，一些沒有購房資格的老百姓，需求是被壓抑的，這種需求反而是最容易被激活的。

全面支持政策有待落地

“冰凍三尺，烈火才能融化。”劉水在談到樓市如何才能走出寒冬時談到，國家層面要有明確的更大力度的政策支持，全面放松當前限制性措施，支持住房需求釋放，盡快出臺全面支持政策，促進房地產銷售回暖。當前房地產遇到的問題，如房企債務違約頻發、民營房企融資難、房地產投資增速下降過快、房企不斷裁員等等，只有房地產銷售回暖，這些問題才能解決。解決當前房地產的問題，關鍵是促進房地產銷售回暖。

事實上，自進入2022年以來，中央層面多次提及保障房地產市場良性循環和健康發展，全國已經有百余個城市的銀行根據市場變化和自身經營狀況自主下調了房貸利率，疊加一季度60多個城市發布了百余次房地產相關政策，央行、深交所等部門也同時發聲，支持房地產企業合理融資需求，包括支持房企正常融資活動，允許優質房企進一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優質房企發行公司債券兼并收購出險房企項目，促進房地產行業平穩健康發展。

嚴躍進則進一步表示，破解當前房企難題，有兩方面很重要，一方面是一些限制措施要進一步取消，優惠政策力度要進一步放大，充分釋放潛在需求;另一方面還需各地實實在在地去推動政策落地，不能推出了政策就了事，還要不斷地檢查政策效果，市場反應，及時優化和調整。

劉水還補充道，一些錯誤的觀念認識也制約著房地產政策的調整，比如房地產不是實體經濟，去年底國家部門相關領導已經明確表達，房地產是支柱產業，是宏觀經濟重要支柱，對穩定宏觀經濟具有不可替代的作用。研究表明，房地產及相關行業對經濟增長貢獻在30%左右，直接及間接帶動就業上億人，是地方城市政府進行基礎設施建設的重要財政來源，房地產發展是穩增長、穩就業的重要抓手。

因此，劉水表示，“除了政策環境、金融環境以外，改變錯誤觀念，不要妖魔化房地產，要為房地產市場的恢復營造良好的輿論環境，這一點也十分重要”。

對于未來，嚴躍進表示，市場的反應是遲鈍的，盡管近四個月房企銷售數據下跌比較厲害，但是一些需求后續還是能夠被慢慢激活起來的。