昆明組合拳能穩定樓市嗎？打出組合拳 “點名式”布置任務壓實責任

4月16日，昆明市人民政府發布《關于促進房地產市場穩地價穩房價穩預期工作的意見》(以下簡稱《意見》)，明確加快商業商務用房去化、紓解疫情期間房地產開發企業困難、鼓勵多種方式回遷安置、優化營商服務、優化住房金融服務、有效防范化解房地產市場風險、持續整治規范房地產市場秩序、做好房地產市場輿情引導8個方面共計25條意見。

針對《意見》中提到的“適度調高住房公積金貸款額度，降低購買二套住房首付款比例”，昆明市住房公積金管理中心率先響應。18日，記者在昆明市住房公積金管理中心官網查詢公積金貸款額度發現，昆明公積金貸款額度提高了。具體來看，繳存公積金雙職工家庭，貸款最高額度為80萬元;一方正常繳存公積金的，貸款最高額度為50萬元;繳存公積金單職工家庭，貸款最高額度為50萬元;二套房首付由50%調整為30%。這對購房者來說，直接減少購房壓力，降低購房成本，無疑是一大利好消息。

連日來，“買房”“公積金”“25條”成為昆明人關注、議論的焦點。在房地產市場處于深度調整期，消費信心仍未完全恢復，客戶觀望情緒較濃的大背景下，《意見》的發布和落地推進能否成為促進昆明房地產市場健康發展和良性循環的催化劑?

打出組合拳 “點名式”布置任務壓實責任

截至目前，全國超過70個城市發布了樓市調控政策，主要涉及補貼購房、提高公積金貸款額度、放寬落戶限制、降低首付比例、取消限售限購等方面。

堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，切實穩地價、穩房價、穩預期，昆明此次發布的《意見》打出了房地產市場調控組合拳。業內普遍認為，昆明房地產市場新政比較精細化，因城施策和落地性比較強，以去化過高的商業庫存和為企業紓困為主，針對供給側的措施多于對需求端的刺激性政策。

昆明理工大學副教授、碩士導師，中國房地產策劃師鄧曉盈表示，相比此前的昆明房地產市場調控政策，此次發布的《意見》力度更大，幾乎每一條意見都“點名式”布置任務，明確落實單位，壓實主體責任，充分彰顯了政府的決心。將昆明房地產市場當前最棘手的商業商務用房去化問題放在開篇第一條，釋放出“動真格”信號。

昆明房地產市場商業商務庫存大的問題突出。據克而瑞最新統計數據，3月，昆明主城商務房存量620萬平方米，去化周期達50.92個月;商業市場存量545萬平方米，去化周期約119個月。商業商務用房存量合計多達1165萬平方米，庫存高企，去化任務艱巨。

業內人士認為，昆明此次針對商業商務用房去化的一系列政策，是存量和增量一起考慮、銷售和改功能一起考慮的結果。比如，將回遷安置需求與商業商務用房去化相結合，利用已建成的商業商務用房進行等價值安置并適當給予面積獎補;對已收儲或未開工的轉為保租房、新型產業用地、臨時綠地，建設養老托幼等公共設施等，對同樣商業商務庫存高企的城市具有借鑒意義。

形成一定利好 市場正在恢復 見成效仍需時日

“沒等到‘三月小陽春’，倒是等來了反復的疫情。”4月初，一位從事房產銷售多年的王先生直言，盡管金融政策一再松動，給房地產市場釋放積極信號，但與預期還存在一定差距。對于《意見》的發布，他表示，能明顯感覺到政府在不斷優化房地產市場調控政策和信貸環境，但當前房地產市場仍處于深度調整階段，購房者置業信心尚未完全恢復，房地產行業各個鏈條循環也未全面修復，政策帶來的利好要轉化為明顯的市場成效，尚需時日。

事實上，王先生對昆明房地產市場的恢復持審慎態度并非沒有根據。克而瑞數據分析顯示，今年一季度，昆明主城土地市場成交持續低迷，房企拿地信心不足。主城商品房成交量在3月有所回升，但由于近一年月均去化下降，導致去化周期拉長，去化壓力持續加大。

“銷售回暖是打破房地產市場僵局的重要一環。近幾日，能感受到《意見》對促進市場需求釋放的積極效果，但能否維持利好勢頭，全面拉動市場，還得看后續的政策細則和執行情況。”王先生表示。

“最近幾天，電話咨詢、微信咨詢、到店咨詢的客戶明顯增加，我們店的大多數工作人員都帶客戶去看房了。”勛邦地產工作人員小李說，“來咨詢的客戶不約而同地問到了新政執行后，房貸能省下多少利息。”小李分享了自己申請辦理商轉組合貸的經驗，“我和我老婆了解到公積金貸款額度有調整就去申請了，80萬元的房貸，轉了50萬元公積金貸款，現在月供比之前少了約300元，一年能省約3000元，30年期算下來，不是筆小數目。”

新的公積金貸款政策有利于減輕購房壓力，也有利于滿足剛需購房者的需求。記者從昆明公積金中心官方微信公眾號了解到，目前昆明支持辦理商轉組合貸的銀行包括建設銀行、工商銀行、農業銀行、中國銀行、招商銀行、富滇銀行、中信銀行、農村信用社、交通銀行、紅塔銀行、光大銀行、廣發銀行(省直)、華夏銀行、郵政儲蓄銀行。覆蓋面廣，能很大程度滿足有需求的購房者。

“咨詢量大大增加，成交量也有提升，但還沒有顯性化的增量。”華創地產的工作人員表示，從目前的二手房市場來看，買賣雙方均處于觀望狀態。但事實上，房價并沒有大幅度的變化。新政雖然刺激了昆明房地產市場發展，但房地產市場要完全恢復，還需要時間。

仍需持續發力 眼前“心沉大海” 遠方星辰大海

如何保持昆明房地產市場穩定發展?鄧曉盈直言：“政策先行是一個利好的方面，但具體到市場層面就涉及方方面面的因素，市場消費信心的修復不是一蹴而就的。比方說，穩定的工作、穩定的收入和支付能力，才是購房者購置房產的根本底氣。這就需要更多部門、更多政策的持續發力。”公積金貸款額度調整后，無論行業企業還是消費者，都對《意見》里涉及的其他政策實施細則充滿了期待。

房地產市場的發展，短期看金融、中期看土地、長期看人口。盡管疫情反復制約了人口流動帶來的置業需求，但從第七次全國人口普查結果來看，昆明仍是人口流入性城市，置業需求仍不可小視。“消費市場在哪里?目標客群在哪里?”鄧曉盈表示，對房地產企業而言，現階段找準自己的消費市場格外重要。穩字當頭，回歸對自身經營能力、產品研發能力和客戶服務能力的關注，回歸初心，才能行穩致遠。

克而瑞對當前昆明房地產市場的客群進行了分析，州市客群來昆置業仍是剛需用戶的主導，這一客群更注重綜合性價比。昆明本地客群則以高改產品為主，剛需、剛改產品分布均衡。

“盡管眼前是‘心沉大海’，但要相信，遠方終見星辰大海。”有地產企業工作人員如是說，對正在恢復的房地產市場充滿希望。