樓市“四限”松綁加速 市場面臨調整期是主因

4月12日江蘇南京、4月11日江蘇蘇州、4月1日甘肅蘭州、3月30日福建福州、3月23日黑龍江哈爾濱……短短一個月以來，多個省會城市及新一線城市加入樓市調控松綁行列。今年以來，已有超過60個城市發布樓市寬松政策，從限購、限售、限貸、限價“四限”政策松綁到放寬落戶政策、發放購房補貼等不一而足。在“房住不炒”的基調下，樓市調控一城一策、因城施策的導向性更加深化。

多個城市調控松綁

從單一政策到綜合政策，從三四線城市到以南京、蘭州、福州、哈爾濱為代表的省會城市以及蘇州、青島等新一線城市，近期各地房地產政策不斷松綁，樓市調控正在步入一個新階段。

4月12日，《中國消費者報》記者從江蘇省南京市六合區房產交易中心獲悉，非南京市戶籍居民僅需提供相關身份證件即可開具一張六合區的購房證明。在此之前，南京溧水也已調整購房政策，外地人憑身份證就可以直接開具首套房購房證明，無需社保或個稅證明，相當于放開了當地的限購政策。

繼房貸利率大踏步下調之后，蘇州在樓市調控政策上又有新動作。4月11日，蘇州市房地產市場和交易管理中心發布信息顯示，蘇州的限售、限購政策均有所松動。在限售方面，二手房限售時間由5年改為3年;在限購方面，非蘇州戶口購房由3年內社保連續繳納滿24個月改為累計24個月，同時外地人賣房后2年內，無需社保或稅單可直接購房。

浙江衢州可以說是全國首個全面放開樓市限售、限購政策的城市。4月2日，浙江衢州明確提出“非本市戶籍家庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業，視同本市戶籍家庭執行相關購房政策”。同時，除土地出讓公告里有特別約定外，市區新出讓地塊新建商品住房、已出讓地塊中尚未網簽的144平方米及以上新建商品住房不限售。

同日，河北秦皇島也宣布自2017年4月15日施行的限購令正式廢除。此前的規定對已擁有1套住房的當地戶籍家庭、能夠提供一年內連續12個月本市納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一年內連續12個月本市納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在該市范圍內向其售房。

4月1日，蘭州在貸款政策方面對購房門檻進行了下調。個人購買首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。對擁有一套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房的，金融機構執行首套房貸款政策。個人通過公積金貸款購買住房，公積金貸款最高額度單身職工為60萬元、雙職工為70萬元。

3月30日，福州宣布限購政策有了一定程度放開。目前，非五城區戶籍家庭(含港澳臺)在福州五城區購房的，無需提供近兩年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區144平方米以下的普通住宅。

3月23日，哈爾濱廢止《哈爾濱市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》(哈政辦規[2018]12號)。廢止的通知中包含主城區商品房網簽3年后方可上市交易、提高公積金貸款條件、嚴格控制二套以上購房的首付和利率標準等內容。

市場面臨調整期是主因

樓市調控政策之所以逐漸寬松，主要與當前房地產市場面臨調整期有關。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜對《中國消費者報》記者表示，2022年以來，中央多次強調支持合理住房需求釋放，各地政府落實因城施策，供需兩端政策優化調整力度均有所加大。目前，多地房地產市場仍處于調整階段。中指研究院數據顯示，遼寧大連今年以來新房成交規模保持低位，短期庫存出清周期在20個月以上，庫存去化壓力較大。根據中國房地產指數系統百城價格指數，大連房價仍處波動期;秦皇島新房價格同比連續5個月下跌，二手房價格同比連續11個月下跌。

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠告訴《中國消費者報》記者，作為全國首個限售和限購政策同時取消的城市，衢州此舉具有較大的信號意義，政策的出臺跟當地市場環境密切相關。諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年3月，衢州新建商品住宅僅成交241套，環比下跌11.07%，遠不及去年同期成交水平，同比下跌80.20%，市場成交表現較為疲軟。

相較于此前以三四線城市為主的調整，此次調控松綁涉及多個省會城市及新一線城市，其影響面更為廣泛。“省會城市政策放松，客觀上對于所在省份的房地產市場會產生積極的影響，具有標桿效應。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國消費者報》記者表示，“二線城市住房需求更加旺盛，尤其是改善性需求的釋放將會對市場有積極的拉動作用。”

億翰智庫首席研究員張化東也認為，未來更多二線城市可能會逐步打開政策工具箱，出臺實質性寬松政策。在“房住不炒”總基調下，控一線、拉二線和穩三四線將是本輪樓市調控新特點。

二季度市場有望企穩

樓市松綁政策相繼發布，對市場能否起到實質性的提升作用?從過往城市來看，政策的放松已經給樓市帶來一定暖意。

以備受關注的河南鄭州為例，貝殼研究院數據顯示，3月2日鄭州“19條”出臺后，市場成交明顯回升，3月鄭州二手房成交量超過2月的兩倍，周均帶看量環比增長52%、周均成交量環比增長95%;新房方面，政策調整后仍有一定觀望情緒。對此，貝殼研究院首席分析師許小樂對《中國消費者報》記者分析表示：“房企風險、資金流轉、利率差異等多方面因素，均使新房市場的回暖滯后于二手市場表現，市場修復依然可期。”

對第二季度市場走勢，嚴躍進作出樂觀預計：“在目前一些重要政策，例如‘四限’的陸續放松、信貸政策給力等利好下，房地產市場或將出現跌幅收窄或者轉正。”

陳文靜也認為，去年下半年以來，樓市預期整體偏弱，疊加疫情反復導致一季度市場延續低迷狀態，但后續積壓需求在政策放松后有望逐步得到釋放，二季度市場企穩可期。

易居企業集團CEO丁祖昱表示，當前房地產市場仍然在筑底過程中，市場回暖可期，市場底或將出現在二季度，屆時一線城市和強二三線城市將率先企穩。