北京立法規(guī)范租賃房市場(chǎng) 將住房租賃經(jīng)營(yíng)新業(yè)態(tài)一并納入監(jiān)督管理

最近召開(kāi)的北京市十五屆人大常委會(huì)第三十五次會(huì)議對(duì)《北京市住房租賃條例(草案)》(以下簡(jiǎn)稱“條例草案”)進(jìn)行審議。“十分必要”是委員們討論這一草案時(shí)頻頻提到的詞。

北京住房租賃市場(chǎng)規(guī)模龐大，住房租賃關(guān)系復(fù)雜，租房糾紛頻發(fā)。黑中介、不安全的群租房、租金被隨意哄抬等市場(chǎng)亂象更是年輕人的租房痛點(diǎn)。

2017年和2020年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部?jī)纱尉汀蹲》孔赓U條例》征求意見(jiàn)。今年8月，北京市發(fā)布《北京市住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》，將“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”、完善“租購(gòu)并舉”等寫(xiě)入地方性法規(guī)。

“此次立法突出了住房的民生屬性。”北京市司法局局長(zhǎng)李富瑩說(shuō)。

在租金調(diào)控方面，條例草案第五十六條指出，住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時(shí)，北京市政府可以采取漲價(jià)申報(bào)、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平。記者發(fā)現(xiàn)，條例草案中刪除了今年8月征求意見(jiàn)稿中“必要時(shí)可以實(shí)行傭金或租金指導(dǎo)價(jià)”的表述，在指導(dǎo)思想未變的前提下，步子邁得更為穩(wěn)妥。

對(duì)于不同住房租賃企業(yè)的“花式收費(fèi)”，條例草案提出，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金一般不得超過(guò)1個(gè)月租金，并按規(guī)定通過(guò)第三方專用賬戶托管;單次收取租金的數(shù)額，一般不得超過(guò)3個(gè)月租金，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管。

曾爆雷的“租金貸”也被特別提及。條例草案第三十三條規(guī)定，住房租賃企業(yè)不得誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，或者在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

對(duì)于出租的房屋質(zhì)量，條例草案要求，以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu);起居室不得單獨(dú)出租，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室及其他非居住用途空間不得出租用于居住。

在11月24日下午的北京市人大常委會(huì)分組會(huì)議中，多位委員認(rèn)為，條例草案在加強(qiáng)管理方面的內(nèi)容十分突出。記者發(fā)現(xiàn)，從征求意見(jiàn)稿到條例草案稿，第四章節(jié)“培育和發(fā)展”的名稱改為“培育發(fā)展與監(jiān)督管理”。

在北京市人大常委會(huì)城市建設(shè)環(huán)境保護(hù)辦公室主任郝志蘭看來(lái)，條例草案填補(bǔ)了管理空白，規(guī)范了住房租賃企業(yè)行為。在完善規(guī)范傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為的同時(shí)，將住房租賃經(jīng)營(yíng)新業(yè)態(tài)一并納入監(jiān)督管理，針對(duì)長(zhǎng)租公寓爆雷、違規(guī)“資金池”、哄抬租金、搶占房源等市場(chǎng)亂象，明確了住房租賃企業(yè)設(shè)立登記、房源信息發(fā)布、網(wǎng)簽備案、押金托管和資金監(jiān)管等方面的要求。

“條例的一大進(jìn)步是，強(qiáng)調(diào)了住房租賃企業(yè)的備案，并要求有與其經(jīng)營(yíng)規(guī)模相匹配的資金和專業(yè)人員能力，這使得管理上有了抓手。”北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥說(shuō)。

條例草案明確，北京將建立統(tǒng)一的“住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)”，銜接合同備案和出租登記。鼓勵(lì)出租人、承租人通過(guò)平臺(tái)在線簽約，并登記備案。住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)平臺(tái)網(wǎng)簽備案。平臺(tái)將簽約信息同步與公安機(jī)關(guān)共享。

在審議過(guò)程中，委員們提出，條例草案中的一些問(wèn)題還需繼續(xù)完善。

條例草案提到，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的管理下沉到基層治理體系中，建立市區(qū)統(tǒng)籌、街鄉(xiāng)負(fù)責(zé)、居村協(xié)助的治理架構(gòu)。但有委員認(rèn)為，條例草案對(duì)這部分的說(shuō)明并不充分，擔(dān)心發(fā)生糾紛時(shí)權(quán)責(zé)不清，各方互相推諉。

住建、公安、市場(chǎng)監(jiān)管局等監(jiān)管主體各司其職。條例草案規(guī)定，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)或者房屋主管部門(mén)負(fù)責(zé)住房租賃綜合監(jiān)督管理及住房租賃經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理。

北京市人大常委會(huì)監(jiān)察和司法辦公室主任陳永擔(dān)心，風(fēng)險(xiǎn)防范由住建這類行業(yè)部門(mén)承擔(dān)有一定難度，行業(yè)部門(mén)對(duì)通過(guò)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”的方式形成違規(guī)建資金池等資本信息的反應(yīng)并不特別敏感，但都交給金融部門(mén)監(jiān)管也很困難。他建議，條例應(yīng)進(jìn)一步增加防范金融風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容。

趙慶祥還列舉出一些問(wèn)題：住房租賃行業(yè)信用體系如何建立完善;惡意漲租的房東、長(zhǎng)期拖欠房租的租客，對(duì)這些市場(chǎng)上的“壞人”是用行政措施還是信用手段來(lái)監(jiān)管;住房租賃服務(wù)人員在實(shí)名從業(yè)的基礎(chǔ)上，要不要實(shí)行資格準(zhǔn)入制度。

“良法善治要兼顧公平和效率，既要管好規(guī)范的企業(yè)，對(duì)黑中介、個(gè)人二房東等痛點(diǎn)難點(diǎn)更要有力度，只有這樣才能讓行業(yè)更規(guī)范，讓市場(chǎng)更有效率，讓人民更滿意。”趙慶祥說(shuō)。