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“花大錢買小屋”公攤還要“亂攤”多久最大限度減少住宅交易糾紛

來源：中華工商時報時間：2021-10-26 15:19:37

千挑萬選終于看中一套98平方米的三居室，可公攤面積卻占近24平方米——這讓購房者很煩悶。前不久，青島某樓盤因超高的公攤面積引發熱議：“原來122平方米的房子，經驗房師測量，實際使用面積只有62平方米左右”“公攤面積由說好的31%變成46%，占了建筑面積近一半，主臥甚至放不下1.8米的床”……經采訪多地多個售樓處發現，關于公攤面積的爭議多源于其背后存在的各種亂象，比如未提前對購房者進行公示、計算方式不公開透明等。

近年來，關于公攤面積的爭議居高不下，投訴與官司屢有發生。爭議主要集中在：一是公攤名目繁多且不合理，既包括公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房，還包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間，甚至包括戶與戶之間的隔墻等。據報道，有些公攤區域還會重復公攤，比如開發商先將地下停車位等設施納入公攤，由全體業主買單，而后又將這些設施再次賣給業主。二是公攤面積太大，信息卻不透明，計算方式不太明確，業主又無法測量，常常充滿貓兒膩，導致業主的負擔增加，“花大錢買小屋”，卻只能吃啞巴虧，還要長期多支出物業費、取暖費等居住成本。三是公攤面積竟與房屋面積一起按照精裝修標準交易。

亂象之下，長期以來，關于該不該取消公攤面積計入房價的討論甚囂塵上。然而時至今日，我國絕大部分地區的住宅交易仍以建筑面積計價，僅有重慶等極少數地區的新房以套內面積計價，對于物業費、取暖費等仍是按照總建筑面積收取。以套內面積計價，雖然單價會提高，以保持總價相對固定，比如建筑面積單價若是1.3萬元，套內面積單價則可能是1.5萬元，但對購房者來說，能實現“所見即所得”，明明白白地消費，能最大限度減少住宅交易糾紛，保護購房者的合法權益。

不過，要在全國層面取消公攤計入房價的做法，難度較大。入戶大堂、電梯井等公共空間在物理上不可能取消，正如一些網友所說，“沒有公攤面積，那就沒電梯、樓梯、走廊，業主連家都回不了……“如果業主不公攤面積，那業主每次回家可能都得給路費、電梯費，小區花園可能也被開發商出租做菜市場了”。更多購房者則擔心，房價不計公攤是在大動開發商的奶酪，它們對公攤部分的重視程度就會下降，小區環境、房屋整體建設質量也可能受影響。再說，“羊毛出在羊身上”，公攤不計入房價，開發商總會以提高套內單價，讓房價再度上漲。如此，購房者雖可明明白白消費，卻難有實實在在的獲得感。

住宅交易，管好公攤才是當務之急。時至今日，我國沒有法律法規規定房屋出售者需要公示公攤面積，只是制定了多層、小高層、高層建筑的大致公攤系數，但公攤系數往往是開發商自說自話。因此，出臺專門法律法規，對公攤面積做出明確約束，規范公攤面積的計算，確保計算方式公開透明、計算結果清晰，完善監管機制，確保信息及時披露，確保購房者所支付的公攤面積費用有據可依，房地產商胡亂計算公攤面積的行為得到及時懲處，并加強監管、規范第三方測繪機構。如此，才能緩解這方面的消費糾紛與社會矛盾。