前三季度租賃需求創新高 寫字樓租金觸底反彈

2021年三季度，中國商業地產租賃需求加速反彈。寫字樓、零售物業和倉儲物流的當季凈吸納量分別較去年同期增長78%、151%和68%。更重要的是，三大物業類型今年前三季度累計需求均已突破上一輪市場周期的同期高點。投資市場方面，前三季度大宗物業交易金額累計達到1878億元，同比上升34%，接近2019年同期的歷史峰值。預計2021年全年的大宗物業投資金額有望超過2500億元，較去年增長20%以上。

產業地產投資方興未艾

CBRE世邦魏理仕發布的《2021年三季度中國商業地產租賃需求表現》顯示，近兩年在線經濟、生物醫藥等行業的加速發展令產業地產成為熱點。CBRE2021年投資者意向調查顯示，47%的受訪者選擇工業物流為其最青睞的主流資產類別，排名第一;而在另類資產中數據中心以57%的關注度位居榜首。今年前三季度，包括物流設施、商務園區、工業廠房、數據中心等在內的各類產業地產大宗交易總額超過340億元，創歷史新高。2021年6月，國內基礎設施公募REITs市場正式啟動，為產業地產提供了新的融資和退出通道，增加了市場透明度，產業地產的交易流動性因此進一步提升。

近兩年，國內產業地產投資迅速發展，在大宗交易金額中的占比已經達到15%以上，但與全球平均約25%的比重相比仍有長足的增長潛力。而在資產價格方面，截至今年二季度，全球工業物流地產的平均租金回報率降至3.96%，甚至比甲級辦公樓低8個基點;相比之下，中國一線城市的物業設施回報率水平處于5%左右，并仍高于辦公樓和零售物業50~100個基點?？梢?，從全球資產組合配置的角度看，中國的優質物流設施是相當有吸引力的投資標的。

寫字樓租金觸底反彈

寫字樓是強周期性商業地產的典型代表。2018年后，受到經濟周期規律以及多宗全球性事件的疊加影響，寫字樓需求和租金增長持續走弱，投資前景的不確定性加劇。2020年投資型寫字樓大宗交易金額僅為2017年峰值的三分之一左右，但進入2021年以來，租賃市場的積極信號不斷增強。伴隨前三季度寫字樓需求突破歷史新高的同時，租金指標的趨勢性轉折也初露端倪。

第三季度中國一線城市平均租金指數錄得環比增長0.1%，自2019年一季度以來首度上漲。而且可以預計，短中期內寫字樓租賃需求將持續活躍，投資者加大對寫字樓的關注力度，尤其是受益于租戶升級需求且新增供應有限的一線城市核心位置優質資產。

零售物業投資顯著回暖

此外，對數家上市房企零售物業經營數據的分析顯示，今年上半年，具備強運營能力的房企所擁有的中端定位購物中心可比租金收入較2019年同期的平均上漲幅度達到10.6%;而受奢侈品銷售回流推動，高端購物中心的租金收入增幅超過30%，兩者均遠超出社會消費品零售總額的整體增長。2021年前三季度，零售及含零售物業的綜合體大宗交易總額超過800億元，同比猛增近150%，創歷史同期新高。據悉，通過運營優化實現溢價進而提升整體資產組合回報水平是近期零售物業投資顯著回暖的重要原因。