成都“法拍房”納入限購限售 專家：有利于凈化“法拍房”市場

3月22日，四川省成都市出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)，首次將“法拍房”納入了限購限售政策。這一政策對“法拍房”交易有何影響?近日，人民網(wǎng)走訪了成都部分“法拍房”助拍機(jī)構(gòu)。

“法拍房”助拍機(jī)構(gòu)： 新政出臺 “法拍房”價格回落

3月23日，在成都城南的一家“法拍房”助拍機(jī)構(gòu)，一名工作人員說：“《通知》一出，對于沒購房資格的人來說，目前就買不了成都的‘法拍房’了;對于有資格的人來說有好處，就是可以‘撿漏’了。”

該工作人員表示，在七大網(wǎng)絡(luò)公示平臺上，成都“法拍房”數(shù)量每日基本保持在1300套至1500套左右。只要沒有別的競拍人與自己拍同一套“法拍房”，100萬元的房子就有可能以七八十萬元的價格拍下。“比如，建筑面積84.14平方米的房子，市場參考價165萬元，起拍價132萬元，就相當(dāng)于打了八折。以往，因為購買‘法拍房’不需要購房資格，競拍的人多。《通知》出臺后，有買房資格的客戶才能來拍，這樣拍中的概率就非常高。如果直接以起拍價拍下，就可以比市場價低30萬元左右。”

在另外一家“法拍房”助拍機(jī)構(gòu)，一位工作人員表示，2018年以前，成都很多“法拍房”價格都低于市場價。2018年成都升級限購政策后，很多沒有購房資格的人紛紛想到購買“法拍房”，從而導(dǎo)致價格走向虛高。

業(yè)內(nèi)人士：“法拍房”交易過程中存在諸多風(fēng)險

今年3月，持外地戶口的王女士(化名)想在成都市區(qū)買房。由于沒有購房資格，她便在武侯區(qū)某商業(yè)廣場附近選了一套“法拍房”，并在助拍機(jī)構(gòu)的協(xié)助下，以250萬元的價格拍得一套。

王女士表示，助拍機(jī)構(gòu)工作人員做完盡職調(diào)查以后，便會教買家競拍流程——競拍之前先交保證金，競拍成功后再交尾款，然后到法院交確認(rèn)書，最后拿著所有手續(xù)到房管局去過戶。

不過，王女士說：“‘法拍房’最怕的就是過戶和稅收不明確，所以需要助拍機(jī)構(gòu)工作人員做詳細(xì)的盡職調(diào)查。另外，還要了解該房源有沒有涉及刑事案件等。”

對此，助拍機(jī)構(gòu)工作人員也表示，雖然購買“法拍房”可能會比二手房便宜，但是也有風(fēng)險。

“最初想法很簡單，就是認(rèn)為購買‘法拍房’要比市場價更便宜一些，結(jié)果卻不是這樣的。”剛剛購買了“法拍房”的盧先生表示，自己競拍的“法拍房”在過戶時，稅費(fèi)比普通購房多交3%，而且交易手續(xù)比普通購房復(fù)雜，“因為拿不到房屋原始資料，要跑很多地方辦手續(xù)，最后的價格并不比市場價低。”

“如果你競價成功了，沒按指定期限付尾款，保證金是不會退還的。一般都是10%的保證金。”盧先生還說，就算拍到了房子，入住也是個問題。他就遇到了房屋主人不搬離的情況，6個月后才入住自己拍得的房子。

“市民在購買‘法拍房’時，常會遇到房屋產(chǎn)權(quán)糾紛、債務(wù)糾紛、入住難、惡意租賃等問題。有的還需要再次起訴，好點(diǎn)的結(jié)果就是法院把錢退回去，壞結(jié)果就是房子拍到后，無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶，只能再次起訴以前被執(zhí)行人來維護(hù)自己的權(quán)益。”成都市大象法拍市場部負(fù)責(zé)人江陳艷表示。

專家：《通知》出臺 有利于凈化“法拍房”市場

在成都出臺《通知》前，北京、南京、上海、杭州等城市已將“法拍房”納入了限購范疇。

其中，今年3月3日將“法拍房”納入限購政策范圍的杭州，此前“法拍房”市場非常狂熱，大多數(shù)房源以高溢價成交，有的價格甚至為同一樓盤新房價格的兩倍。“法拍房”限購后，杭州共司法拍賣了44套房源，從實(shí)際成交情況來看，5套流拍、28套成交價低于市場評估價，市場“降溫”明顯。一些之前在“法拍房”市場很受歡迎的房源類型，也回歸理性價格。

北京市惠誠(成都)律師事務(wù)所主任律師張笛表示 ，在《通知》下發(fā)前，在成都，業(yè)內(nèi)對“法拍房”追捧、熱炒已經(jīng)失衡。例如，中介將“法拍房”不限購作為賣點(diǎn)，導(dǎo)致眾多不符合購房資格的人員參與競拍，致使其價格虛高;有的“法拍房”甚至被人惡意設(shè)置了長期租賃，導(dǎo)致競買人無法正常入住或使用房屋;部分不符合購買條件的人員通過虛假訴訟方式取得住房，不僅擾亂了市場，其行為已涉嫌違法犯罪。

“本次《通知》將‘法拍房’等通過司法程序取得的住房納入限購限售管理極有必要，而且合理合法。”張笛認(rèn)為，規(guī)范“法拍房”等通過司法程序取得的住房的交易，確實(shí)會對房產(chǎn)交易市場起到凈化、堵漏的效果。(李平、王洪江、黃嵐、王凡、趙祖樂、實(shí)習(xí)生何皖鈺)