今年商業(yè)不動產(chǎn)市場將迎來較大沖擊和更大的不確定性

9月7日，中國社會科學院生態(tài)文明研究所與社科文獻出版社聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.17(2020)》。報告指出，今年商業(yè)不動產(chǎn)市場將迎來較大沖擊和更大的不確定性。

在零售商業(yè)市場方面，2020年全國擬開購物中心僅874家，同比減少11.4%，為三年來最低。因上半年擬開數(shù)量約占35%，預計受新冠肺炎疫情影響，開業(yè)率將呈斷崖式下跌。綜合疫情及往年開業(yè)情況，預估2020年全年實際開業(yè)購物中心數(shù)量約400家，且因中小商戶較多出現(xiàn)經(jīng)營困難狀況，品牌多采取保守策略——減少開店甚至關(guān)閉店鋪，購物中心空置率預計再提高，租金收益也會有一定下降，預估減少10%～20%。

在寫字樓市場方面，新冠肺炎疫情將對2020年寫字樓市場供需兩端產(chǎn)生重要影響。就供給面看，世邦魏理仕預計約有13%的寫字樓新增供應將延遲交付，使得全年新增供應降至890萬平方米。就需求面看，2020年第一季度全國辦公需求預計下降40%左右，但隨著疫情減弱及金融、TMT等行業(yè)新增長引擎的推動，將出現(xiàn)一定反彈。預計全年寫字樓凈吸納量將達350萬平方米，與2019年基本持平。全國空置率將升至25%，租金整體則仍下跌。

在酒店市場方面，當前全球疫情超預期惡化，恐拖累國內(nèi)經(jīng)濟復蘇速度。同時因“境外輸入病例”增多，令國內(nèi)疫情可能存在反復，致復工進程順延。據(jù)浩華調(diào)研數(shù)據(jù)，國內(nèi)酒店景氣指數(shù)一路下滑。下半年國內(nèi)外疫情趨緩，酒店業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)V形反轉(zhuǎn)。另頭部酒店集團自2019年起在三線及以下城市開展“圈店運動”，越來越多單體酒店加盟連鎖品牌，以優(yōu)化現(xiàn)金流和提升營利性，下沉市場有望成為中國旅游及酒店預訂新的增長點。

在長租公寓市場方面，隨著住房租賃市場發(fā)展，長租公寓的形態(tài)不斷轉(zhuǎn)型升級。預計2020年及之后，市場將出現(xiàn)大量增量長租公寓，此類物業(yè)除配建一部分家庭租賃住房外，也會在社區(qū)配置商業(yè)、學校等健全配套，滿足租客多方面生活需求，讓租客體會更有品質(zhì)的租住生活，對我國構(gòu)建“租購并舉”住房體系起到重大推動作用。同時住建部明確表示2020年將重點探索此類項目運行機制，將“集租房”交專業(yè)長租公寓機構(gòu)建設運營將是大勢所趨。

報告認為，2020年對于房價的管控依然會繼續(xù)，“房住不炒”定位不會改變，房地產(chǎn)調(diào)控政策的底線思維是“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期)，既不會放水刺激也不會過度收緊。但是“一城一策”作用有可能會被強化，各地將延續(xù)2019年中央“因城施策”號召，政策繼續(xù)“雙向調(diào)節(jié)”操作趨勢。部分熱點城市持續(xù)推進限購限售限價政策，維穩(wěn)房價;部分存在去庫存壓力的城市，則以放寬落戶政策、降低人才購房門檻或提供購房、住房補貼為主，進而達到定向放松的目的。

報告預測，近兩三年內(nèi)中國房價總體上將維持高位盤整態(tài)勢。除少數(shù)三、四線城市和個別地段、個別樓盤外，整體上的房價大漲大落都是小概率事件。新冠肺炎疫情對2020年住房交易會有短期影響，對房價總體走勢影響則是極小概率。(經(jīng)濟日報記者 徐惠喜)