租房季來臨房屋租賃如何保障自身權益

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隨著疫情防控常態化，開學季、畢業季來臨，低迷了半年的租房市場，又開始活躍起來。因租房引發的那些糟心事兒逐一出現：好好的房子被打了隔斷、租了房子上不成學，還要小心黑中介花樣的陷阱合同。法官提示：租房合同謹慎簽。

隨著疫情好轉和開學季、畢業季的來臨，住房租賃市場又開始活躍起來，與此同時，合同陷阱、租戶與房東的糾紛等糟心事也逐一出現。租房簽約時，租戶應注意哪些內容才能規避風險?房東又該如何維護自身權益?

房子被打隔斷——房東吃了一塹

2019年1月，青島的高小姐一套閑置的房屋租期已滿，當她前去收房時，房屋內的景象令她吃驚：原本兩室一廳的房間打上隔斷變成了三居室，承租人當起了二房東，把房間分租給了三戶人家。此外，原本精裝房的木地板上已經出現了各種坑，墻面上膠帶粘貼的痕跡難以去除，櫥柜里塞滿了廢棄的礦泉水瓶和塑料袋。

當她找到之前的租客提出把房屋打掃干凈時，租客卻告訴她打掃屋子不是自己的義務。無奈之下，高小姐只能自己一點點把家里收拾干凈，更換破損的家具。“此前與租客簽訂合同的時候，以為只有一戶人家來租住，沒想到最后是二房東把房子分租給了別人。此外我也并未在合同里明確要求租戶保護屋內的家具、搬走的時候將房屋打掃干凈。這也算是給自己一個教訓，今后要在合同中寫明約定內容，并定期前來查看房子。”

正如高小姐一樣，雖然在房屋租賃中，房東多數處于主導地位，但也難免會遇上糟心的事情。為了避免后期維權困難，租房合同一定要簽明。

近日，北京市海淀區人民法院對一起租房合同糾紛案做出判決。原告李先生稱，因經營需要，其委托中介公司尋找房源，經介紹與王先生于2017年9月3日簽署《定金收付書》，約定2017年12月15日簽署《房屋租賃合同》，但因王先生隱瞞房屋實際面積等原因，最終導致沒有如約達成租賃合同，后房屋又被出租他人使用，故李先生訴至法院，要求解除2017年9月3日李先生與王先生簽署的《定金收付書》;王先生雙倍返還定金10萬元。

法院經審理后認為，李先生簽定金合同當天對房屋進行了實地考察，王先生也出示了房屋產權證原件供李先生核實，李先生認為房屋里外間面積與實際不符，因其未盡到謹慎核實義務所致，沒有證據證明王先生存在故意告知虛假情況或故意隱瞞真實情況。最終李先生要求王先生雙倍返還定金的訴訟請求，法院不予支持。

房屋租賃過程中，人們經常會采取立約定金的方式來保障租到滿意的房子。但法官提醒，租戶簽訂立約定金合同之前，應當充分謹慎地調查查明房屋的真實狀況從而判斷其是否符合對方描述。如果因為疏忽和遺漏而在交納定金之后發現意向租賃的房屋存在問題，此時維權也會相對處于被動狀態。

租了房卻上不成學——租戶有苦難言

近日，開學季來臨，北京市第二中級人民法院通報了一起學校周邊房屋租賃糾紛典型案件。案件顯示，為解決孩子上學問題，租戶王某與戶主曲某簽訂房屋租賃合同，并約定曲某明年協助王某孩子入學。可之后，曲某通知王某該房要出售，租賃合同到期后不再續租，也無法配合王某孩子的上學核驗。王某認為曲某的行為導致他訂立房屋租賃合同的合同目的不能實現，構成違約，訴至法院。

北京二中院民二庭副庭長梁立君分析說：“王某對合同約定的租賃期限系明知，對于孩子辦理入學核驗所需要的期限亦應自行盡到足夠的注意義務，但雙方并未就協助孩子辦理入學核驗的具體期限進行明確約定。在王某未能舉證證明為孩子辦理入學核驗系雙方當事人合意的情況下，要求房主在租賃合同到期后繼續承擔該義務，明顯加重了房主的合同責任，對曲某顯然不公。”最終，法院判定，對王某要求賠償的請求不予支持。

梁立君介紹：“房屋租賃合同中所約定的事項應具體明確，否則存在無法實際履行的風險。”

法官趙胤晨提示，即使口頭達成的約定也要落實在書面。“租賃雙方要妥善保存好租賃合同及押金憑證，注意就合同事項，明確雙方權利義務，以免發生不必要的爭議。”

長租公司跑路——當心黑中介

近日，成都多名租客和房東在網上發帖稱遇上了長租公司跑路情況。

一位租客表示，自己4月1日與該公司工作人員于租房地點簽訂為期一年的合同，按合同內容繳納了1年的租金加1月押金，總金額20800元。但8月7日房東告訴他，中介公司沒有付給房東7月和8月的房租，因此，最遲8月20日就要收回房子。此后，租賃雙方聯系不上長租公司的人，辦公地點也人去樓空。

隨著租賃市場的發展，長租公寓受到越來越多租客的喜愛，但與此同時，數家住房租賃企業因采取“高進低出”“長收短付”經營模式爆倉跑路現象也不少見，最終房東、租客雙方利益受損。

有業內人士提醒，租客在簽訂房屋租賃合同時，要特別注意其中的租金支付期限和方式條款，盡可能在合同中約定按月或最長不超過按季支付租金，警惕一次性預付3個月以上租金給予租金打折的誘惑，不要一次性預付較大數額的租金，防范住房租賃企業在租期未到時便卷款跑路或倒閉，而原房東因收不到租金不讓居住。

此外，簽訂合同時，還應小心黑中介名目多樣的“陷阱”合同。采訪中記者發現，有些租房合同只有1頁，有些則長達10頁。有些合同中寫明水電、物業費等基礎費用，有些還標出了衛生費、排污費等各式項目，且部分費用價目不明。

2018年，剛大學畢業的小于曾被黑中介設下的“衛生費”坑害不淺。“合同中衛生費一欄為空白，我以為這與我無關，便沒有在意。后來連續有三個中介給我打電話，要求我交衛生費，費用從一開始的356元漲到1000多元。”當小于想拒交衛生費時，中介便威脅不交該項費用就別想拿回中介費。

如今，許多地區已經出臺租房合同網簽備案規定，在一定程度上保護了消費者免受黑中介的坑騙。中國人民大學法學院教授劉俊海提醒租房者要選擇有資質的正規中介或是房屋租賃企業，合同應盡量采用房地產主管部門發布的房屋租賃合同示范文本，簽訂合同前要仔細閱讀合同條款。此外他表示，僅僅網簽備案還不夠，“還應建立聯合懲戒失信制度，提高黑中介違法成本。”本報記者 曹玥