新型城鎮化成擴大內需抓手 碧桂園布局優勢凸顯

2020年上半年，突如其來的新冠肺炎疫情打亂了經濟運行的正常節奏，給各行各業帶來了嚴峻的經營挑戰。面對考驗，房地產行業積極復工復產，銷售逐漸步入正軌。

8月25日，碧桂園發布的中期業績顯示，該公司上半年實現了2669.5億元的權益銷售額。在第三方機構統計的全口徑銷售額排行榜中，碧桂園依然保持著行業第一的地位。

據了解，碧桂園的銷售業績自3月以來已實現連續5個月同比增長，其中7月同比增長27.52%至542.8億元。

億翰智庫表示，從現已公布業績預告的企業情況來看，受疫情影響，房企合約銷售業績普遍同比負增長，營收增速放緩，利潤下降。但預計標桿企業的銷售業績大概率會在3季度實現正向增長，年內逐步回補。

值得關注的是，在本次疫情中，三四線城市表現出了優于一二線城市的銷售韌性。在一定程度上，印證了碧桂園深耕三四線城市的戰略部署獨到而精準，也意味著低線市場的內需釋放仍將成為該公司業績持續增長的強勁動力。

單月銷售持續正增長 回款率遠超行業平均水平

業績公告顯示，2020年上半年，碧桂園實現營業收入1849.6億元，毛利潤448.9億元，凈利潤約為219.3億元，股東應占核心凈利潤約為146.1億元。

億翰智庫表示，年初疫情突發，房企銷售業績首當其沖，但隨著疫情負面效應的逐步消化，銷售業績所受影響可在年內逐步回補。而企業為避免疫情的傳播，項目工程暫緩，原定可于上半年實現竣工結轉的項目竣工延期，因此收入和利潤的結轉時點后移，導致營業收入、投資收益、利潤增長放緩或預期減少，由于結轉結構的原因，部分企業出現利潤率下滑。

而從近幾個月行業的表現來看，銷售已經出現了V型反轉。以碧桂園的月度權益銷售額為例，除了1月、2月受到疫情影響而出現單月同比下跌外，3月份起，該公司的單月銷售均實現了同比正增長，累計同比差距每月逐漸縮小，預計到8月份可實現累計同比持平。公司下半年將有6412億元的可售貨量，全年銷售有望錄得同比10%增長。

嚴峻的市場形勢更為考驗房企的財務管理水平，也更容易拉開企業之間的競爭差距。從幾個關鍵的財務數據來看，碧桂園行穩致遠的經營優勢在上半年得到了進一步強化。據了解，上半年，該公司的綜合權益回款率仍高達94%，連續5年高于90%，當年簽約當年回款率(權益)為67%，同比提升3個百分點。在疫情期間，碧桂園仍能取得遠超行業均值的回款率，經營的穩定性可見一斑。

截至6月底，碧桂園賬面擁有可動用現金余額2055.2億元，另有約3288.1億元銀行授信額度尚未使用，現金流保持充裕狀態。

債務管理也有明顯優化，上半年碧桂園的有息負債總額約3420.4億元，較去年底下降了7.5%。現金余額對于一年內短期有息債務的覆蓋比例接近2倍，凈借貸比率穩定在58%水平，與去年同期相仿。

值得一提的是，得益于對融資窗口期的精準把握，期內，公司的融資成本下降 了 49個基點至5.85%。

國泰君安認為，行業馬太效應將進一步顯現，優質資源將更多地流往盈利能力強、營運效率高的企業。

深耕三四線城市 再迎政策風口

市場的波動也令各區域間的分化更為明顯，億翰智庫發現，上半年，長三角區域與粵港澳大灣區的整體表現依舊處于全國的前列位置，說明經濟發展綜合實力強且產業支撐力足的區域，房地產市場的抗波動能力更強，表現更優。

而碧桂園的布局重心也正是這些頗具投資價值的區域。2020年上半年，公司新獲取的土地大部分位于傳統銷售較強勁且經濟發展較快的城市圈，其中，長三角及粵港澳大灣區占比超過一半。

截至6月底，碧桂園在國內已獲取的權益可售資源約16698億元，潛在的權益可售貨值約6706億元，權益可售資源合計約23404萬億元。在已獲取的可售資源中，98%位于常住人口50萬人以上的區域，93%位于人口流入區域，73%位于五大城市群，大多數貨量的分布符合人口流動趨勢。

上半年，還有一個分化的趨勢值得關注，那就是三四線城市的逆襲。根據碧桂園的銷售數據，該公司所布局的三四線城市除了疫情影響較為嚴重的2月份之外，其他月份都實現了同比增長，反觀一二線城市，則出現不同程度的同比下降。其中，三四線城市的銷售自3月起平均每月同比上升11%，優于一二線城市銷售同比變化水平。

由此可見，三四線城市的銷售仍然保持了較強的韌性。

截至6月底，碧桂園1.67萬億元已獲取的權益可售貨值中，有超過8000億元目標為三四線城市，充足的貨值令公司占據了分享新一輪政策紅利的有利位置。

更重要的是，經過20多年的深耕和差異化布局，碧桂園已經在三四線城市塑造了難以撼動的競爭優勢。中達證券認為，相對于其他三四線開發商，碧桂園在購房流程合規性及便利性方面對購房者提供保障，在綠化、戶型、配套、物業服務等方面具明顯優勢，使低線市場購房者對碧桂園產品有更強的購房意愿;相對于其他品牌開發商，碧桂園通過產業垂直整合、標準化方案及創新建造體系等方式嚴控成本及費用支出，同時提出并落實了多項管理辦法促進快速周轉和銷售，實現了位居行業前列的ROE。對目標市場的充分把握和獨特的護城河將持續支持公司的去化和未來的穩健增長。

克而瑞也表示，疫情之下，三四線城市客戶買好房子的意愿愈加強烈，疊加消費刺激政策和城鎮化的推進都對三四線城市有利好。而碧桂園在三四線城市的競爭優勢越來越明顯，充裕的土地儲備將為其未來業績的持續穩健發展提供支撐。