上半年市場逐漸回暖 下半年樓市預(yù)期向好

7月16日，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛華就2020年上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況答記者問時表示，今年上半年遭遇的新冠肺炎疫情對經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)、人民生活包括生產(chǎn)生活等決策行為，產(chǎn)生的沖擊都是前所未有的。在回答房地產(chǎn)投資目前的狀況和下半年的走勢問題時，劉愛華認(rèn)為，上半年房地產(chǎn)投資已經(jīng)轉(zhuǎn)正，增長1.9%，但同時也要看到更多的房地產(chǎn)市場指標(biāo)，如房屋新開工面積、土地購置面積、商品房銷售指標(biāo)等，目前看還處于下降區(qū)間。

保持維穩(wěn)主旋律適當(dāng)扶持供給端

整體來看，今年上半年，盡管在疫情沖擊下樓市經(jīng)歷短暫停擺，不過調(diào)控政策并沒有大規(guī)模松綁，今年的兩會對于房地產(chǎn)的定調(diào)依然是“房住不炒”與“因城施策”。

今年上半年，在疫情沖擊下，由于行業(yè)基本面受到較大的影響，駐馬店、廣州、寶雞、青島、濟(jì)南、柳州等多城市嘗試出臺刺激需求端的政策，不過這些政策均在發(fā)布一兩天后，因被大眾關(guān)注并討論后又迅速撤回。

相對于容易引起市場緊張情緒的需求端刺激政策，允許延期繳納土地出讓金、延長開竣工期限、降低預(yù)售條件、下調(diào)資金監(jiān)管要求、增加信貸額度、加快經(jīng)營性用地出讓等對于供給端的幫扶政策相對更好地緩解了房企的壓力。

今年上半年，多地加快經(jīng)營土地出讓的進(jìn)度，南昌、濟(jì)南、無錫、西安等地下調(diào)資金監(jiān)管要求，如降低土拍保證金、降低監(jiān)管資金留存比例等;上海、杭州、南京、無錫、成都等城市對房企拿地繳納出讓金的時限適度放寬;福州、湖州、天津等地項(xiàng)目開竣工期可順延;焦作、莆田、徐州、東莞等調(diào)整商品房預(yù)售條件;廈門、貴陽、深圳、廣州等增加企業(yè)信貸額度。

長遠(yuǎn)來看，城市人口數(shù)量與房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展密切相關(guān)。今年上半年，國內(nèi)多地再次出臺人才購房補(bǔ)貼政策和降低落戶門檻，如南京本科以上學(xué)歷可直接落戶、山東放寬農(nóng)業(yè)戶口落戶限制、溫州人才可申請人才住房配售等。

進(jìn)入下半年，隨著疫情影響減弱和多樣的扶持政策落地，多地樓市過熱，出現(xiàn)量價齊漲的現(xiàn)象。七月以來，南京、寧波、深圳、東莞、杭州等多次收緊樓市調(diào)控政策，市場猜想是否會有其他城市跟進(jìn)，收緊是否會成為下半年調(diào)控的主旋律，對此，億翰智庫首席研究員張化東表示，樓市調(diào)控的主旋律仍是“房住不炒”和“因城施策”，一旦某地有炒房的苗頭出現(xiàn)，政策就會做出相應(yīng)調(diào)整，以維持市場穩(wěn)定。

新房成交面積略降成交價格小幅上升

2020年上半年，在疫情的沖擊下，房地產(chǎn)銷售與施工一度階段性停滯。二季度以來，隨著疫情的陰霾逐漸褪去，房地產(chǎn)市場前期積壓的需求逐漸釋放，市場出現(xiàn)回暖態(tài)勢。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，商品房銷售面積6.94億平方米，同比下降8.4%，降幅比1月至5月收窄3.9個百分點(diǎn);商品房銷售額66895億元，同比下降5.4%，降幅比1至5月份收窄5.2個百分點(diǎn)。

可以看出，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本回歸正常。南京等城市收緊市場調(diào)控政策，也側(cè)面反映了市場整體預(yù)期普遍向好。

盡管疫情對樓市成交量造成了沖擊，但對成交價格的影響較弱。根據(jù)諸葛找房監(jiān)測的60個重點(diǎn)城市住宅成交均價顯示，一季度新房均價為15869元/㎡，環(huán)比上漲1.04%，同比上漲9.26%;二季度成交均價為15918元/㎡，環(huán)比上漲0.31%，同比上漲7%。

疫情影響減弱之后，各大房企為保證現(xiàn)金流紛紛加大折扣，降價促銷，在一定程度上導(dǎo)致二季度同比漲幅收窄，不過整體看來，上半年新房成交價格較為穩(wěn)定，呈現(xiàn)小幅上升趨勢。

對于下半年的市場表現(xiàn)，張化東認(rèn)為，現(xiàn)在樓市流動性寬松。最有支付能力和有支付意愿的需求人群對于流動性的寬松比較敏感，會率先入場。這些需求會在一定程度上傳導(dǎo)和輪動，特別是核心城市，會向一些二線和周邊的三四線城市傳達(dá)。經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、建設(shè)管理水平越高的城市和越核心的區(qū)域市場表現(xiàn)會越好。但是國家還是會以穩(wěn)為主，不會出現(xiàn)房價過快增長的現(xiàn)象。

中銀國際研究有限公司執(zhí)行董事葉丙南預(yù)計(jì)疫情擠壓的需求將在下半年繼續(xù)釋放，商品房銷售面積指標(biāo)將進(jìn)一步改善。但不同城市房地產(chǎn)市場將明顯分化，短期看來，疫情后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇較快的城市，其房地產(chǎn)市場也將恢復(fù)較快。但是從更長期來說，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)主要取決于城市的經(jīng)濟(jì)前景。中國經(jīng)濟(jì)正在轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，科技活動密集、產(chǎn)業(yè)升級較快和消費(fèi)活躍的地區(qū)，能夠吸引更多人口和資金流入，房地產(chǎn)市場也會有更好的發(fā)展空間。

融資環(huán)境改善規(guī)模房企優(yōu)勢明顯

今年上半年，各種扶持政策落地，國內(nèi)流動性相對寬松，貨幣流動性加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)迎來融資窗口期。根據(jù)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金規(guī)模達(dá)8.3萬億元。其中國內(nèi)貸款占比為16.5%，同比上升0.9個百分點(diǎn);自籌資金占比為32.3%，同比上升0.9個百分點(diǎn);另外由于疫情影響，定金、預(yù)收款等其他渠道資金占比同比下滑1.7個百分點(diǎn)，為51.1%。

整體而言，今年上半年房企融資成本普遍降低，境內(nèi)債券降幅明顯。據(jù)萬德數(shù)據(jù)顯示，上半年房企信用債發(fā)行總規(guī)模3282億元，同比基本持平;平均利率為4.3%，同比下降1.2個百分點(diǎn)。4月份，由于海外疫情蔓延和境外資本市場大幅波動的影響，房企一度暫停海外發(fā)債。上半年房企總體海外債發(fā)行規(guī)模為2482.2億元，同比基本持平，平均利率為8.4%，同比下降0.4個百分點(diǎn)。

張化東認(rèn)為，對市場來說疫情帶來的并不是純負(fù)面的影響。在2019年下半年，整個房地產(chǎn)市場已經(jīng)不盡如人意。疫情之下政府出臺的紓困政策對企業(yè)而言意義重大。但是隨著疫情影響減弱以及“房住不炒”的基調(diào)不變，上半年的資金充裕是“不可持續(xù)的”，預(yù)計(jì)下半年將逐漸回歸正常水平。

盡管上半年房企融資成本下降，但是不同規(guī)模的企業(yè)享受到的資金紅利并不相同。整體來看，規(guī)模越大的房企融資成本相對越低。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，規(guī)模前十的房企信用債融資規(guī)模為556.5億元，占總?cè)谫Y規(guī)模的17%，平均成本為3.64%，明顯低于平均水平;海外債券融資規(guī)模為755.5億元，占總?cè)谫Y規(guī)模的30.4%，平均成本為6.54%，遠(yuǎn)低于其他各陣營企業(yè)。數(shù)據(jù)同時顯示，規(guī)模50至100之間的房企海外債融資成本達(dá)10.58%，高于平均水平。顯而易見，大規(guī)模房企在資本市場的優(yōu)勢更加明顯，而更低的融資成本則意味著相對更高的盈利水平，大型房企的競爭優(yōu)勢將進(jìn)一步凸顯。

葉丙南對記者表示，由于較快控制住疫情，中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也相對較快，所以貨幣金融政策最近已適度微調(diào)，由于房地產(chǎn)市場復(fù)蘇速度領(lǐng)先于其他領(lǐng)域，針對房地產(chǎn)的調(diào)整政策將最先出臺。預(yù)計(jì)下半年房企的融資環(huán)境可能略有收緊，部分房企可能再次面臨融資壓力。建議房企要抓住房地產(chǎn)需求回升周期，加快推盤進(jìn)度和資金回籠。

大量優(yōu)質(zhì)地塊上市樓面價和溢價率雙升

2020年初，多地土拍市場短期處于停滯狀態(tài)。隨著疫情影響減弱，疫情期間積壓的需求集中釋放，土拍市場也加大了供給力度。上半年融資環(huán)境較為寬松，房企積極融資，現(xiàn)金充裕，拿地?zé)崆橐搽S之高漲。今年第二季度土拍市場供貨力度加大，成交樓面價和溢價率也出現(xiàn)明顯上揚(yáng)。

根據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年第一季度供應(yīng)土地建筑面積為10843.8萬㎡，同比下跌7.1%，成交建筑面積為15096萬㎡，同比下滑20.3%;第二季度，土地市場供應(yīng)力度加大，活躍度提升，市場信心逐漸恢復(fù)。供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為19172.1萬㎡，同比上漲7.1%，成交建筑面積26397.5萬㎡，同比下跌7%。

2020年上半年，成交樓面價和溢價率同時上漲。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，第二季度成交樓面價為5067元/㎡，同比上漲15.3%。這一數(shù)據(jù)為自2016年以來的最高水平。溢價率方面，2月份因疫情嚴(yán)重，平均成交溢價率稍稍降低，但從3月份開始隨著優(yōu)質(zhì)地塊的增多，溢價率快速增長，6月份的平均成交溢價率為17.16%，達(dá)到2020年新高。

上半年疫情的沖擊影響到了地方財(cái)政收入，一些地方政府為緩解財(cái)政壓力，釋放出大批優(yōu)質(zhì)地塊。而二三月份土拍市場一度暫停，積壓的土地需求集中釋放，加之政策的扶持，融資環(huán)境相對寬松，房企加快了優(yōu)質(zhì)地塊的囤積，優(yōu)質(zhì)地塊的高熱度同時推高了整體樓面價和溢價率提升。

從房企角度來看，今年上半年龍頭企業(yè)拿地金額相比去年有所下降。拿地金額最高的房企為恒大，816億元，相比去年上半年碧桂園的1114億元差距明顯。去年上半年位列前三的碧桂園、融創(chuàng)、萬科拿地總額均在400億元左右，頭部房企拿地相對謹(jǐn)慎。

房企整體表現(xiàn)好于預(yù)期TOP10門檻上升

根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的2020年樓市半年度系列報(bào)告顯示，2020年上半年TOP100房企(流量)銷售額為51492億元，同比下降4.1%，下降比例相對市場預(yù)期較小，疫后房地產(chǎn)市場恢復(fù)較快。

得益于良好的運(yùn)營能力和強(qiáng)大的資金保障，大規(guī)模房企在疫情之下展現(xiàn)了較好的恢復(fù)能力。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，碧桂園、恒大、萬科三家龍頭企業(yè)全口徑銷售金額超過3000億，保利、融創(chuàng)、中海、綠地、龍湖等10家房企銷售額超過千億。

根據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，TOP10房企門檻值為1106億元，同比增長5%;TOP30房企門檻值為482億元，同比下降7%;TOP50房企門檻值為322億元，增長2%。

可以看出，盡管疫情對2、3月份房產(chǎn)市場影響嚴(yán)重，但是在現(xiàn)金流壓力下的房企，在項(xiàng)目去化和推盤上的動作更加緊密。加之房企在疫情期間推出的視頻看房、網(wǎng)上促銷、購房補(bǔ)貼等營銷手段，市場擠壓的需求得到集中釋放。所以今年上半年房企業(yè)績并沒有像市場預(yù)期中的大幅下降。

張化東認(rèn)為，今年上半年的供貨量并沒有大幅下降，而根據(jù)上半年的表現(xiàn)來看，整體去化率也沒有下降，甚至比去年表現(xiàn)要好。綜合預(yù)計(jì)今年全年房企業(yè)績會平穩(wěn)增長，目標(biāo)完成率不會相差太多。記者 高偉