124億 華夏幸福賣掉南方總部資產 項目均由吳向東主導拿下 當前看點

華夏幸福處置南方總部資產邁出關鍵一步，這些當年由吳向東主導拿下的大體量商業項目，接盤方又是其“老東家”華潤置地。

12月28日晚間，華夏幸福公告稱，三家全資子公司擬與華潤置地簽署《華夏幸福南方總部資產包整體轉讓協議》，整體轉讓四家下屬公司股權和債權，預計可凈回籠資金124億元。

華潤置地將通過受讓上述標的股權公司，間接取得上述標的股權公司開發的武漢長江中心項目、武漢中北路項目和南京大校場項目。同時，華潤置地還需收下標的股權公司142億元的往來債權以及下屬子公司。

(資料圖片僅供參考)

華夏幸福表示，本次交易是基于化解公司債務風險，在《債務重組計劃》總體安排下實施，相關資金將主要用于公司及下屬公司金融債務償付，有效推動公司債務重組落地實施。

處置資產一直是華夏幸福《債務重組計劃》的重頭戲，總計2192億元金融債務中，要靠賣資產回籠570億資金償付，并帶走500億債務。

從今年華夏幸福的化債之路來看，只有少量產業園項目成功出售給地方國資，獲得現金回款共26.1元，而南方總部的商業資產作為化債關鍵點，趕在年底前賣出的這三個核心項目帶來124億現金并帶走142億元債務，助力其債務重組邁出關鍵一步。

從交易對價來看，這些項目屬于降價出售，當年這三個項目拿地價分別為116.25億元、19.49億元、63億元，總價高達198.74億元。再加上這幾年的投入，華夏幸福將錄得虧損。

公告顯示，根據初步測算，本次交易預計形成稅前虧損約21.3億元。

華夏幸福在公告中解釋稱，受當前房地產行業環境影響，收并購市場為買方市場，且本次交易涉及金額較大，項目中包含較大體量持有商辦物業等多重因素后協商確定的。

這筆今年房地產行業最大宗的收并購能談妥，買賣雙方也進行了很長時間的博弈。從去年打包出售、到今年7月武漢長江中心項目單獨出售的傳言，表明雙方在價格、交易條件、支付方式等方面有過數輪溝通。

最終這筆交易的落地，與原華夏幸福南方總部核心人物吳向東關聯密切，正是他帶領的團隊與老東家華潤置地溝通下來了這筆收購。

界面新聞了解到，今年4月份辭去聯席董事長、首席執行官兼總裁職務的吳向東，至今仍留在華夏幸福處理南方總部事務，這也意味著，他一手締造出的華夏幸福商業資產版圖，如今還要要尋求“老東家”接手。

2019年2月份，曾在華潤置地一手締造出“萬象城”商業品牌的吳向東加盟華夏幸福，至此，華夏幸福“北京+深圳”南北雙總部的運營模式正式形成。

彼時，吳向東從舊部陸續帶來不少人完備南方總部團隊，包括目前同樣已辭任聯席總裁的俞建，一起擴張華夏幸福商辦綜合體等業務，甚至提出過“華夏幸福要做中國最好的商業地產項目”的愿景。

2019年9月10日，華夏幸福斥巨資116.25億元拿下武漢武昌區商業綜合體項目，這是華夏幸福首個全周期商業綜合體項目，也就是如今的武漢長江中心。

這只是起點，2019-2020年兩年間，南方總部接連在武漢、南京、廣州、哈爾濱拿下大宗商業用地，并拿下一些代建、舊改業務。

巔峰時期，華夏幸福共有6個已落地的商業項目，分別為武漢長江中心、武漢中北路、南京大校場、哈爾濱深哈金融科技城以及桂林樂滿地文旅項目，另外還有11個城市更新項目及招商銀行全球總部大廈等輕資產業務。

據界面新聞估算，其重資產持有的6個項目光拿地就花費超300億元，但時至今日還有些項目地價未付清，甚至有項目被地方政府收回。

今年1月份，由于地價逾期未繳清，華夏幸福2020年斥資68億拿下的廣州白鵝潭項目，土地已被政府收回。巧合的是，該地塊的涉宅部分于在今年廣州三批次土拍中被華潤置地摘得。

另外，根據華夏幸福與華潤置地的交易合同，其中武漢長江中心項目C地塊仍存在未交清的地價款，如果因為逾期支付、地塊可能會被收回、項目延期等問題造成損失，華夏幸福還得承擔賠償。

不過回頭來看，吳向東在商業地產方面確有一定眼光，既能短時間鋪開大攤子，還能在其中獲得類似于分期支付地價的優惠，同時當時拿下的這些資產質量尚可，尤其是這次出售的三個項目。

只是受2021年初華夏幸福遭遇流動性危機影響，以及房地產市場整體環境改變，這些項目依然在銷售端遇冷。

南京大校場項目2020年底首次開盤即售罄，收獲17億元，今年上半年整體銷售情況受市場環境影響減弱，目前有少量存貨。

武漢長江中心住宅部分為單套總價600萬以上的豪宅項目，去年5月10日及5月29日兩度開盤賣外，但自去年下半年以來銷售也開始轉冷。

在2021年底開盤的武漢中北路項目銷售情況更為冷淡，定制寫字樓買方也未支付定金，疊加華夏幸福資金緊張，項目已被迫停工。

在如今市場環境下，對收并購有戰略、回報等方面考量的華潤置地，愿意出手接下項目及相應債務，也能側面反映出這些項目的發展空間。

“有長遠發展潛力，將持續為集團帶來投資回報。”華潤置地在披露交易的公告中表示。

值得注意的是，華潤置地的這次收購仍預留了一些交易調整空間，首先是交易資金將于2023年3月底開始分5批次支付，首期40億元要到明年3月才能拿到。

在此期間，華夏幸福還需要完成一些先決條件，不然可以重新談判或者取消交易。如果一切順利，收到最晚一筆打款要等到2026年12月底。

先決條件主要為解決這些項目自身遺留問題，除上述地價繳納外，南京大校場項目涉及建筑物限高問題，如果2023年9月底之前不能取得部隊同意限高調整的書面文件，華潤置地有權在本次交易價款總金額中扣減12.5億元。

此次出售三個核心商業項目后，加上去年6月份轉讓深圳、東莞的大約11個舊改項目予深圳本土開發企業鵬瑞集團，華夏幸福目前剩余的商業資產僅剩哈爾濱深哈金融科技城及桂林文旅項目。

轉型產業新城服務商的華夏幸福要完全割舍南方總部，還需繼續賣項目，臨近年底其也在加快步伐化債。

至于見證華夏幸福布局商業地產起落的吳向東，在繼續協助處理剩余資產后，接下來的去處暫未落定。

（文章來源：界面新聞）