各地繼續密集發布樓市寬松政策 多地支持農民進城購房

近期以來，各地繼續密集發布樓市寬松政策，其中包括長春、遵義多地出臺鼓勵農民進城購房的措施。

多地鼓勵農民進城買房

據長春市住房保障和房屋管理局消息，長春市決定對購買符合條件的新建商品住房給予200元/平方米購房補貼。支持人群包括：進城農民;具備大專及以上學歷高校畢業生、中級及以上專業技術職稱人員、高級工及以上執業技能等級人員等來(留)長人才。

通知明確，所購房屋建筑面積需在90平方米以下，僅限新建商品住房，不包括商業、辦公等非住宅類房屋、別墅、保障性住房以及二手住房;所購房屋需坐落在長春市主城區及開發區國有土地上，不含雙陽區、九臺區、及各縣(市);正式商品房買賣合同網簽備案時間在2022年8月1日起至10月8日之間。

近期以來，多地密集發布鼓勵農民進城買房政策。此前7月，貴州省遵義市住房和城鄉建設局等14部門結合遵義市實際，研究制定了《遵義市促進房地產業良性循環和健康發展的工作措施》。遵義提出，要支持農民工進城購房。各縣(市、區)要積極推動農業轉移人口市民化，進一步簡化農業轉移人口購房落戶手續。對農民工購買商品住房的，其土地承包經營權、宅基地使用權和集體經濟分配權保留不變。積極探索農民宅基地自愿有償退出和土地增值收益合理分配機制，讓農民有錢購房。

近日，鹽城市阜寧縣多部門聯合出臺《關于進一步促進全縣房地產業平穩健康發展的通知》提出，鼓勵貨幣化安置和農民進城入鎮購房。積極引導被征收戶選擇“房票”結算，對2022年新確定的征收地塊，選擇貨幣化安置的被征收戶持房屋征收結算憑證(房票)在縣城購買新建商品住房的，在原有結算憑證優惠政策基礎上，可重復享受第一、二項政策。凡符合2022年度農房改善政策的農戶，在縣城購買新建商品住房的，在原有農房改善優惠政策的基礎上，可重復享受第一、二項政策。縣域內以個人名義參加社會保險的，可以繳納住房公積金，繳滿6個月并進縣城購房的，可以享受住房公積金貸款。

此外，包括四川省涼山彝族自治州寧南縣，安徽省安慶市代管的潛山市、貴州省黔西南州晴隆縣、吉林省吉林市代管縣級市樺甸市等地近期以來也紛紛出臺鼓勵農民進城買房的措施。

58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析，鼓勵農民進城買房是近期各地樓市政策比較密集的一個點。隨著城鎮化進程，農民進城買房已經在不斷地往前推進，雖然很多農民還是在農村務農，但可能子女或者親戚朋友已經在城鎮里生活居住。另外，隨著大眾對教育的重視程度不斷提升，很多農村家庭的子女要去上更好的學校，也有進城買房的需求。

在張波看來，隨著城鎮化不斷提升，盡管農民進城買房的需求依然存在，但從絕對值看，比2015年之前已經明顯減少。因為，2015年三四五線城市去庫存，那幾年不少農民去縣城、市里買房，已經消化了不少農民進城買房的需求，同時，這些年不少返鄉置業人群的父母也是農民，也消化了相當一部分農民進城居住的需求。

城鎮化速度逐步放緩

近年來，隨著經濟發展進入新歷史階段，城鎮化進程面臨增速換擋。第一財經記者根據《中國統計年鑒2021》與2021年經濟社會發展數據梳理發現，2021年我國新增城鎮人口1205萬人，創下26年來新低。2021年我國城鎮化率提升0.81個百分點，提升幅度26年來首次低于1個百分點。另外，中國鄉村人口70年來首次低于5億人。

表：1978年以來城鄉人口變化

數據來源：第一財經記者根據《中國統計年鑒2021》、2021年人口數據整理

國家發改委網站日前發布的《“十四五”新型城鎮化實施方案》系列專家解讀文章。“更加注重高質量發展 推動城鎮化行穩致遠”一文中指出，近些年以來，新增農民工規模增速逐步下降，城鎮化增速放緩趨勢逐步顯現。我國正處于城鎮化快速發展區間的中后期，城鎮化發展趨勢具有兩方面特點。一方面，我國城鎮化動力依然較強。另一方面，我國城鎮化速度將逐步放緩。

文章指出，從國際規律看，在城鎮化發展的中后期，城鎮化率提高呈現前高后低的態勢。從我國農村人口轉移趨勢看，盡管2011年以來，常住人口城鎮化率年均增速快，但新增農民工數從1055萬人降至400萬人以下，2018、2019年分別在200萬人左右，2020年受疫情影響出現明顯的負增長，2021年得以反彈。

文中數據顯示，與城鎮化增速直接相關的進城農民工及其隨遷家屬規模自2018年以來持續減少，其中2020年受疫情影響人數同比減少683萬、下降3.8%，2021年人數雖同比小幅增加，但仍比2019年減少614萬人、下降3.5%，為1.69億人左右。“未來進城農民工及其隨遷家屬將進一步減少，這將帶來常住人口城鎮化率速度逐步減緩。”

隨著城鎮化增速放緩，未來房地產市場發展格局也產生較大變化。張波分析，城鎮化增速放緩，對未來房地產市場的影響也是分化的，要分具體區域具體城市來看。比如長三角、大灣區有大量的人口流入，這些地方的核心都市圈、核心城市房地產市場仍有比較大的發展空間。換言之，未來有些城市的增量需求仍然存在，但有些城市的需求將逐步放緩。