房企新勢力｜美的置業(yè)進(jìn)退“千億陣營”

左手搶跑“兩支箭”，右手卻在千億陣營的門口“拉抽屜”，美的置業(yè)在成為“政策寵兒”后的表現(xiàn)有些“看不懂”。

北京商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至目前，美的置業(yè)成為非頭部優(yōu)質(zhì)房企中罕見的首批同時獲得信貸、債券“兩支箭”惠及的腰部房企，銀行總授信金額達(dá)到千億，交易商協(xié)會也受理了美的置業(yè)150億元儲架式注冊發(fā)行。

(資料圖)

受寵于政策面卻失寵了市場面。2018年登陸港交所，2019年邁入千億陣營的美的置業(yè)，今年前11月，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約732.4億元，同比減少42.52%，較1400億的銷售目標(biāo)僅完成約52.3%。距離年關(guān)不足半個月，今年美的置業(yè)大概率將暫別“千億陣營”。

銷售下滑之外，目前美的置業(yè)還飽受著利潤走低、資金流動性承壓等多重考驗(yàn)。

受寵政策

北京商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在“第一支箭”信貸支持房企融資中，萬科、龍湖、美的置業(yè)與綠城受到銀行授信個數(shù)最多，其中萬科、龍湖皆為頭部優(yōu)質(zhì)房企，綠城除了過往口碑不錯外，近年來擴(kuò)張的速度同樣令人咋舌，相比之下，規(guī)模、質(zhì)地剛剛夠得上腰部房企的美地置業(yè)，顯得有些“意外”。不止于信貸，發(fā)債端，交易商協(xié)會也受理了美的置業(yè)150億元儲架式注冊發(fā)行。

“美的置業(yè)能夠作為非頭部優(yōu)質(zhì)房企躋身首批‘兩支箭’一來是背靠美的集團(tuán)的強(qiáng)大增信，另外一個就是5月被監(jiān)管評定的示范類房企?！敝槿耸客嘎叮c類似房企老大碧桂園大手筆加碼機(jī)器人等制造業(yè)相反，美的置業(yè)一直以來引以為傲的融資成本低、增信效果好主要來自被稱為家電茅的母公司美的集團(tuán)背書。“沒有集團(tuán)，美的置業(yè)也不會過得如此容易，畢竟兩位優(yōu)質(zhì)得多的兩位老大哥——旭輝美債違約了，龍湖也在年中被不斷做空?！鄙鲜鲋槿耸咳绱嗽u價。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，信貸、債券“兩支箭”，面對的融資主體、融資規(guī)模是有限的，而且在信貸投放、債券發(fā)行方面，需要開發(fā)商提供合格抵押物、擔(dān)保和反擔(dān)保。出于對地產(chǎn)風(fēng)險的擔(dān)心，市場預(yù)期的謹(jǐn)慎，加上合格抵押物、擔(dān)保和反擔(dān)保不足，前面“兩支箭”發(fā)出的效果如何，業(yè)內(nèi)很多人并不是很樂觀。

“第三支箭”支持房企股權(quán)融資，截至目前，碧桂園、雅居樂等進(jìn)行了配股融資，福星股份、世茂股份、綠地控股等先后發(fā)布籌劃非公開發(fā)行股票融資公告。就“第三支箭”是否有相關(guān)計劃等問題，美的置業(yè)方面并未給到記者正面回應(yīng)，僅表示“具體計劃請以公告為準(zhǔn)”。

失寵市場

受寵于政策面的美的置業(yè)，卻失寵于市場面。

根據(jù)最新公告，2022年前11月，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約732.4億元，同比減少42.52%，而相應(yīng)的已售建筑面積約583.8萬平方米。2022年，美的置業(yè)定下的銷售目標(biāo)是1400億元，也就是說，前11個月僅完成約52.3%。

美的置業(yè)此前幾年一直保持著銷售快速增長節(jié)奏。北京商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從2015年的僅111億元，到2019年的1012億元，銷售額從百億到千億，美的置業(yè)只用了四年。

拿到了千億俱樂部的門票后，美的卻僅僅保持了一年的“穩(wěn)增長”，2021年的銷售增速開始放緩，增幅回落至8.7%，全年合同銷售金額約1371.4億元，設(shè)立的1500億元年度銷售目標(biāo)也僅完成91.43%。

或許是因?yàn)樯弦荒甑腒PI沒有實(shí)現(xiàn)，或許是樓市整體環(huán)境的觀望，在2022年，美的置業(yè)將自己的銷售目標(biāo)調(diào)低至1400億元，這種調(diào)低也被外界解讀為“謹(jǐn)慎到骨子”，即便如此，從前11月的表現(xiàn)來看，已較去年全年幾近“腰斬”。

2022年中報顯示，美的置業(yè)在長三角和大灣區(qū)的合約銷售占比超過60%，銷售集中度進(jìn)一步提升。但銷售集中度的提升，并未帶來理想的銷售“貢獻(xiàn)力”，在美的置業(yè)貢獻(xiàn)居于一二位的江蘇省和廣東省均出現(xiàn)了縮量。江蘇省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-10月江蘇省商品房銷售面積9493.7萬平方米，同比下降28.4%，其中住宅銷售面積下降32.5%。廣東省的表現(xiàn)與江蘇省基本類似，2022年1-10月廣東全省商品房銷售面積下降23.3%。按照如此銷售狀態(tài)，重倉核心區(qū)將無法給美的置業(yè)帶來更加飽和的銷售“貢獻(xiàn)力”，即便在最后一個月沖擊千億也有很大難度，要知道11月單月美的置業(yè)僅有55億元的銷售，但目前還有近270億元的差額。今年的美的置業(yè)大概率將暫別“千億陣營”。

美的置業(yè)在千億陣營的進(jìn)退并非個例。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，千億以上陣營有19家房企，較去年同期減少16家，銷售額均值為2030.4億元。同時，從公布銷售目標(biāo)的15家房地產(chǎn)企業(yè)來看，今年前11個月，目標(biāo)完成率均值為65.4%，低于去年同期的85.7%。

合作開發(fā)影響銷售表現(xiàn)

在銷售表現(xiàn)不佳的同時，美的置業(yè)正作為“白衣騎士”活躍在市場上。

美的置業(yè)執(zhí)行董事兼高級副總裁王全輝曾在年中業(yè)績會上表示，美的置業(yè)從去年9月開始啟動合作項目的收并購動作，截至2022年6月30日，美的置業(yè)已經(jīng)完成了29個項目的股權(quán)交易，今年上半年完成了17個項目的股權(quán)交易，其中收購了8個項目，收購交易代價約15億元，新增權(quán)益貨值62.9億元。交易方涉及花樣年、金科、雅居樂、正榮等企業(yè)，收購的主要方向是美的置業(yè)的戰(zhàn)略深耕城市，比如天津、重慶、佛山、南京等。

知情人士透露，美的置業(yè)本輪收并購動作非常有針對性，交易多為項目合作方，且為出險房企或者資金面較為緊張的房企，美的“白騎士”的角色有些不得不為之的感覺。換句話說，合作方一旦暴露出“出險”的風(fēng)險，合作項目就存在“爛尾”的風(fēng)險，要及早進(jìn)行風(fēng)險切割。

有關(guān)今年下半年的投資動作，王全輝也曾直言，“下半年美的置業(yè)可能會更多考慮現(xiàn)有手上的土地資源以及合作項目的安全問題，在土地新增方面投入精力會較少，而在合作項目會投入比較大的精力，確保按時交付”。

一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)分析師告訴記者，房地產(chǎn)市場上行階段，合作開發(fā)曾是幫助房企分擔(dān)風(fēng)險以及“撬動”千億規(guī)模的利器，但如今隨著爆雷房企的數(shù)量越來越多，合作開發(fā)的風(fēng)險也被放大。一旦合作伙伴出險，預(yù)售資金監(jiān)管將影響項目開發(fā)的資金流動性，也會影響到購房者的消費(fèi)信心。另一方面，合作雙方也會在下行市場相互“猜忌”，無法進(jìn)行通力合作，這些都會影響到項目的銷售情況。

“可以看到美的置業(yè)年內(nèi)的銷售成績，應(yīng)該是受合作項目的波及，這也是合作開發(fā)反噬的征兆?！鄙鲜龇治鰩熤毖?。

記者了解到，在項目開發(fā)方面，美的置業(yè)多采用了合作開發(fā)的方式。財報數(shù)據(jù)顯示，2020年新增的60個項目中，只有12個項目的權(quán)益占比是100%，2021年新增的44個項目，僅有7個是持有100%權(quán)益。從上述收購動作來看，美的置業(yè)的合作方中，目前有不少都面臨著流動性壓力。

“美的置業(yè)等此類企業(yè)，需要做的是盡早提升自己的拿地權(quán)益比，減少合作開發(fā)帶來的不利影響。尤其是在當(dāng)前市場環(huán)境下，獨(dú)立操盤不但可以避免被‘拖累’風(fēng)險，也能夠加強(qiáng)自身的市場競爭力。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)稱。

資金流動性承壓

土地儲備是房企賴以生存的根本，也是未來“攻城略地”的底氣，向合作伙伴頻頻伸出“援手”的同時，美的置業(yè)的自身流動性也遭受考驗(yàn)。

根據(jù)2022年中期財報，今年上半年，美的置業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈流出約17.5億元；融資活動現(xiàn)金流凈流出約75.75億元。截至2022年上半年末，美的置業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約232.2億元，較去年底減少11.68%，雖然尚能覆蓋短期債務(wù)，但凈流出的潛在風(fēng)險值得警惕。

2022年上半年，美的置業(yè)的其他財務(wù)指標(biāo)也不容樂觀，收入為316.63億元，同比下降4.2%；毛利56.69億元，同比下降17.1%；凈利潤26.08億元，同比下降13.1%；核心凈利潤27.36億元，同比下降11.8%。

就在年內(nèi)，美的置業(yè)頻頻上調(diào)債券利息，這一舉動似乎也透露出其流動性形勢的不容樂觀。7月11日，美的置業(yè)決定將“20美置06”債券的票面利率上調(diào)52個基點(diǎn)至4.5%；8月3日，美的置業(yè)又將“20美置08”票面利率上調(diào)51個基點(diǎn)至4.5%。

但不可否認(rèn)，背靠美的集團(tuán)這棵“大樹”，美的置業(yè)的融資成本在行業(yè)內(nèi)尚屬優(yōu)秀。根據(jù)2022年中期財報，美的置業(yè)的加權(quán)平均融資成本進(jìn)一步降低了22個基點(diǎn)至4.6%，有如此“成績”自然離不開母公司的大力支持。

北京商報記者王寅浩

（文章來源：北京商報）