每日播報!深業物業向港交所遞交招股書，主要收入來源于獨立第三方

本報記者梁寶欣李貝貝深圳報道

【資料圖】

2月24日，深業物業運營集團股份有限公司(以下簡稱“深業物業”)在港交所遞交招股書。當日晚間，深圳控股(00604.HK)發布公告稱，建議分拆深業物業股份并以全球發售新深業物業股份的方式(當中包括優先發售)于聯交所主板獨立上市。聯交所已確認該公司可進行建議分拆。

據悉，截至2月24日，深圳控股間接持有深業物業92.54%股權，于建議分拆及上市完成后，該公司預期將擁有深業物業不少于50%的權益，深業物業仍將作為該公司的附屬公司。

招股書顯示，截至2022年9月30日，深業物業的總簽約建筑面積約為6180萬平，在管項目總數為462個，總在管建筑面積約為5920萬平，覆蓋中國46個城市和14個省份。

主要收入來源于獨立第三方

據了解，深業物業自1985年起就開始提供物業管理服務，并于2001年成為首批獲得前建設部(現稱住建部)頒發的一級資質物業管理企業之一，如今主營業務城市及產業園服務、住宅物業管理服務和商業物業運營及管理服務。

數據顯示，截至2022年9月30日止9個月，深業物業收入16.51億元，與2021年同期相比增長5.6%，而收入增長的主要原因是其業務擴張和城市及產業園服務分布的物業數量和總建筑面積的增加。

值得一提的是，深業物業大部分業務集中于大灣區。截至2020年12月31日、2021年12月31日及2022年9月30日，其于大灣區的在管建筑面積分別為2690萬平、3700萬平及3730萬平，分別占總在管建筑面積的57.7%、63.0%及63.0%。而于2020年、2021年及截至2022年9月30日止9個月，來自于大灣區的收入為12.97億元、16.29億元及12.8億元，分別占相關期間總收入的70.6%、75.7%及77.5%。

在毛利方面，2020年、2021年以及截至2021年及2022年9月30日止9個月，深業物業的毛利分別為2.78億元、2.80億元、2.15億元及2.40億元，毛利率分別為15.1%、13.0%、13.7%及14.6%。

其中，招股書指出，截至2022年9月30日止9個月的毛利率較2021年同期增加，主要是由于提高勞動效率并實現更大規模經濟效應，使得城市及產業園服務的毛利率增加。

值得注意的是，深業物業還在招股書中指出，其向關聯方提供服務的毛利率高于向獨立第三方提供服務的毛利率，主要是因為深業物業向關聯方提供更多利潤率更高的商業物業運營及管理服務，而向獨立第三方提供更多利潤率較低的城市及產業園服務。

具體來看，深業物業向深業集團、其子公司、合營企業及聯營公司提供服務的毛利率，2020年、2021年以及截至2021年及2022年9月30日止9個月中保持相對穩定，分別為23.0%、20.2%、21.0%及22.7%；而向獨立第三方提供服務的毛利率在相對應期間分別為9.1%、8.05%、8.6%及8.7%。

雖然向關聯方提供服務的毛利率高于向獨立第三方提供服務的毛利率，但是深業物業主要收入則來自獨立第三方開發的物業。

數據顯示，來自獨立第三方開發的物業的收入分別占據深業物業2020年、2021年及截至2022年9月30日止9個月總收入的56.5%、58.7%及57.8%；而來自關聯方開發的物業的收入則分別為43.5%、41.3%及42.2%。

2月25日，克而瑞物管研究總監湯曉晨在接受《華夏時報》記者采訪時指出：“由于國有物企的屬性，深業物業在第三方項目上承接了不少城市及政府相關物業，業務發展上有較強的資源積累，這使得其在政府及國有相關項目服務上有一定競爭力。”

不過，克而瑞物管數據也顯示，多家物企也在加強獨立擴張能力的培育和提升。在規模拓展方面，物企通過市拓、合資合作、戰略合作等多種方式拓展規模，獨立性逐漸增強，對關聯房企的依賴持續降低。35家披露項目來源的上市物企，其來源于第三方項目的在管面積于2022年中期占比已升至61.33%，首次超過六成。

圖源：克而瑞物管

上市完成后仍為深圳控股的附屬公司

據悉，截至2月24日，深圳控股間接持有深業物業92.54%股權。而深圳控股于2月24日的公告中指出，深業物業于建議分拆及上市完成后，本公司預期將擁有深業物業不少于50%的權益，深業物業仍將作為本公司的附屬公司。

值得一提的是，深圳控股表示，建議分拆對深業物業的加速發展至關重要，令收入及盈利水平迅速持續增長。隨著社區經濟的崛起及服務內容的拓展及增加，物業管理企業將在促進生活方式服務行業的發展中發揮重要作用。在不斷變化的資本市場，物業管理企業的市場前景廣闊，金融支持是實現可持續發展所不可或缺的。

深圳控股還指出，由于擬向本公司或深業物業提供信貸或融資的金融機構對本公司及深業物業各自的信貸分析更加清晰，故建議分拆將可能提供更強的融資能力等。而于完成建議分拆后，深圳控股將繼續作為深業物業的大部分股份的實益擁有人，并通過建議分拆從分拆集團的任何增值中受益，通過保證配額的方式，股東將繼續享受分拆集團的未來發展及業務增長帶來的益處。

湯曉晨也認為，物業上市，相當于在整個集團內部新增一個融資平臺，增加企業規范化程度。同時，上市可以增加企業背書、吸引更多人才，有利于培育新興賽道。

此外，深圳控股曾于2022年7月22日發布自愿公告稱，考慮可能分拆公司的物業管理業務，并于香港聯合交易所有限公司主板獨立上市。隨后7月26日，深業物業發布了港股IPO上市行業顧問項目招標公告，并設立了2023年6月在香港聯交所掛牌上市的目標。

然而，克而瑞物管數據顯示，2022年物業股隨地產面下行估值出現大幅下挫，2022年10月31日，物業股估值降至歷史最低，為8.44倍。盡管2022年11月以來，受房地產融資政策“三支箭”等提振，房地產回暖，物業股估值也觸底反彈，2022年12月31日，估值回調至10.94倍，但仍處于估值低位。

為何深業物業仍選擇在這個時間點上市？

對此，湯曉晨指出，對民營物企而言，特別是地產關聯物企并不是一個好時機，但深業物業作為深圳國資委旗下國有物企，具有相對更高的信譽和業務增量預期，在當前不確定的市場上更容易獲得投資者的信任。

同時，關于選擇這個時間點上市及上市之后有什么發展規劃，《華夏時報》記者也于2月25日向深圳控股發送采訪提綱，但截至發稿，尚未收到回復。

（文章來源：華夏時報）