融創去年計提減值520億 債務重組方案出爐 孫宏斌稱“爭取明年回歸良性”|要聞速遞

在股票停牌近250天后，融創終于刊發了遲到的2021年業績報告以及境外債務重組初步方案。

12月9日，融創中國(01918.HK)披露其2021年經審核業績報告。2021年，融創全年合同銷售額5973.6億元，同比增長4%，實現營收1983.87億元，較2020年同期下降約14.0%。

融創在2021年業績中大幅計提了各類減值約520億元，盈利指標因此受到直接影響，毛利、核心凈利潤分別為-17.9億元、-253億元，分別較2020年下滑103.7%、207.4%，毛利率約為-0.9%。

【資料圖】

但如果剔除各類減值影響，融創2021年實現的盈利為正，核心經營利潤為125.7億元，較2020年同期下滑58.4%至125.7億元，若再剔除對收購物業評估調整直接減少的110.2億元毛利，融創2021年的毛利約為402.9億元，毛利率20.3%，僅同比下滑0.7個百分點。

從年報中計提減值的系列項目來看，融創大手筆收購的物業、持有的文旅城資產減值撥備，以及2021年在進行出售貝殼股票、處理地產項目帶來的投資損失，是造成最終虧損的主因。

至于備受關注的債務規模，財報顯示，截止2021年底，融創的總負債為1.05萬億元，在大規模減值后凈資產還有超1200億元，尚且資能抵債。

在逾期債務方面，截止今年12月9日，融創到期未償付借貸本金為685.3億元，并因此導致借貸本金1518億元可能被要求提前還款，而2021年底其在手現金余額約為692億元，疊加今年幾次凈償還，融創的短期流動性壓力仍較大。

若包含合聯營公司，融創去年底的現金余額為1608億元，但這部分資金大多受地方監管，主要要用于保交樓。

融創董事長孫宏斌表示，“這部分現金絕大部分存放在項目層面的監管賬戶，為項目后續的正常運營、保交付工作提供了較好保障。”

即將過去的2022年，對孫宏斌和他的融創來說并不容易，他們持續經歷著房地產行業變化、債務壓力帶來的挑戰，期間雖有通過轉讓資產、大股東輸血等自救行為，但目前離恢復正常經營仍有距離。

孫宏斌也在反思。他說這一年多時間面臨著“成立以來前所未有的挑戰和經營壓力”，并表示將“深刻反思過去發展中的不足和問題，吸取經驗教訓，堅決調整”。

當下融創的重中之重，則是盡快完成債務重組和恢復穩定經營。

化債路阻且長

融創發布年報的這一日，剛好是其境內債展期方案投票表決結果最終出爐之日，順利的話，融創將跟上龍光、富力的步伐，成為今年第三家成功實現境內債整體展期的出險房企。

界面新聞了解到，針對共計157億境內債務，融創提供了兩種債務展期方案，已展期的債券最終兌付日期定在2025年12月，即展期3年，未展期過的債券將展期4年，最終兌付日期為2026年12月。同時對所有債權人先行支付3%本金，并于2023年分兩筆支付。

該方案相比上個月與投資者商議時已改良不少，縮短了展期時間，增設了一些文旅城項目收益作為增信措施，也新設了小額兌付安排，即5萬元的小額將分別在2023年3月31日和2023年9月30日進行兌付。

但如今這一方案也并不能讓所有債權人滿意。一位債權人對界面新聞表示，融創的小額兌付門檻太少。

不過對比已將債務展期房企的方案看，龍光集團在方案中設置了10萬元的小額分兩次兌付，而富力以及去年重組方案通過的華夏幸福均未設置小額優先兌付。這說明融創的方案并不是最無誠意的。

另外，也有債權人對融創用多個文旅城項目來增信表示懷疑。主要由于今年以來融創意圖出售文旅城項目補充現金流的動作緩慢，類似以14億將昆明融創文旅城二期40%股權轉讓給華發股份這樣的大額交易寥寥，5月份便有傳言出售的深圳冰雪文旅城項目，至今還未落地。

從業績數據來看，融創文旅城建設及運營也表現一般，相較房地產開發仍處于起步階段，并沉淀了集團不少資金，貢獻的收入不如支出的1/2，前兩年還不足1/3甚至更少。過去幾年對文旅板塊的大額投入，也是造成融創如今資金遇緊的原因之一。

雖然部分債權人仍有顧慮，但相關接近融創的人士認為，此次債務展期方案通過的可能性很大，畢竟只需要50%的債權人通過即可。

“一般境內債展期的成功率比較高，方案若順利落地或能幫助融創在國內獲得一些再融資機會，但境外融資的機會仍然渺茫。”協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對界面新聞表示。

目前在債務進展方面，融創今年內已展期49.7億元的公開境內債，以及259.6億元的境內貸款。

相比境內債，融創化債路上最大的難題其實是規模更大的境外債。

據融創最新公布的債務進展顯示，仍在溝通的美元優先票據及其他境外債務本金總額約為91億美元，若以1:7的匯率計算，折合人民幣約為637億元。

關于初步重組框架，融創計劃將30億美元至40億美元及若干股東借款進行“債轉股”，剩余債務兌換為新的美元票據，期限為自重組生效之日起的2-8年，預計新票據在重組后前兩年的部分利息可以只計提不支付。

接近融創的知情人士向界面新聞透露，歷經數月與債權人小組溝通磋商后，融創境外債重組也有進展，重組框架已初步獲得大多數債權人的認同。

一旦境外債也重組成功，融創未來數年的流動性壓力將得到極大紓解，整體財務狀況能得到改善，如何在行業復蘇的推動下，公司或許會回歸正常發展軌道。

按照融創的預計，未來七年左右，集團連同其合營及聯營公司的開發項目預計產生現金流總額約為3200億元(該金額為償付項目層面債務后的現金流)，其中20%用于境外償債，并且還將會考慮出售資產回籠資金約600億元。

這意味著， 在未來7年或者更長的時間內，融創將始終走在化解債務包袱的路上。

“爭取2023年回歸良性”

從擴張到收縮，再到陷入困境，融創在近一年多的時間經歷了公司發展史上的劇烈變化。

2021年上半年，融創還在積極擴充土儲，除公開市場拿地外的收并購動作也不斷，大連一爛尾樓及廣西彰泰就花去了107億。

但這些收購和拿地，也讓融創還有不少體量的土地儲備。截至2021年年底，融創權益土地儲備約1.6億平方米，權益土地貨值約1.77萬億，其中約80%位于核心一二線城市。

值得注意的是，從土儲結構來看，融創在原西南區域的權益土儲占比接近1/3，其中包括前幾年收購的萬達、彰泰以及鄧鴻環球會展的一些貨值。但這些貨值在融創今年處置資產自救的過程中并未成為中堅力量，并且只有重慶的銷售額仍較為可觀。

這也說明，當年大舉在西南區域并購而來的資產，在如今的市場環境下，反而成了融創的負擔。

融創西南區域的資產最近兩年也屢陷風波。

受昆明環滇池開發調整影響，融創去年9月將昆明晉寧區土地使用權返還，已確認拆除損失20.33億元。同樣在原屬于西南大區的南寧，融創有19畝土地在今年6月被官方認定為閑置土地并收回，這是早年融創摘得的文旅用地，但已有超過約定時間一年未動工。

進入2021年下半場，融創就開始暫停拿地，通過出售貝殼股票、進行資產處置以及股權融資等，孫宏斌個人還為融創提供了4.5億美元的無息借款支持。

但進入2022年后，在行業的持續調整下，融創卻沒有因提前回籠資金的一系列“自救”行為躲過債務困境。

今年3月份的一筆境內債展期揭開了融創危機的開端，界面新聞獲悉，融創曾為二季度的債務做過很多工作，包括資產處置、專項融資等，但始終方案難以落地，疊加銷售下滑，只能轉為保交付、保經營。

融創今年并未在公開市場拿地，10月初融創在西安的一宗土地交易，也并非常規拿地。當時知情人士透露，該地塊是與當地政府談好的拆遷安置房，融創只負責施工建設。

目前在監管層強調“保交付、保民生”的政策背景下，曾出現全國多地項目出現停工后，“保交樓”也成了融創經營方面的主要任務。

日前，中國華融、浦發銀行、中信信托與融創就上海董家渡項目融資合作完成股轉交易，項目將獲注資超120億元，核心是先保證董家渡項目的交付及正常運營。

2022年1-11月，融創累計交付約15萬套，隨著下半年各地房地產紓困資金的落地，融創天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟南等20個城市的近70個項目，已累計獲批紓困資金超百億。

11月以來監管層的一系列利好優先落于經營穩健的房企，作為出險房企，融創除“保交付”、“紓困”系列支持外，還未受到直接利好影響。

與此同時，融創的銷售端仍面臨挑戰。今年1-11月，融創累計實現合同銷售金額約1611億元，較去年同期下滑70.68%。

出于對目前行業和公司運營情況的分析，孫宏斌在年報中預計，隨著中國經濟的持續向好和政府支持行業穩定政策的密集落地，融創將盡快完成債務重組和恢復穩定經營，爭取在2023年回歸良性。

（文章來源：界面新聞）