廣州增城業(yè)主半價(jià)賣房:售4套房虧損200萬(wàn) 這背后又有何信號(hào)?

導(dǎo)讀：廣州增城區(qū)保利中航城二期，房?jī)r(jià)高峰時(shí)2.9萬(wàn)/㎡，今年年初掛牌價(jià)2.5萬(wàn)/㎡，隨后一路下跌，目前掛牌價(jià)只有1.9萬(wàn)/㎡，跌幅高達(dá)35%;有一業(yè)主現(xiàn)金流扛不住了，直接把價(jià)格降到1.23萬(wàn)/㎡，比高峰時(shí)降58%，接近4折;最終這套房子以1.17萬(wàn)/㎡成交，降幅60%。

廣州增城業(yè)主半價(jià)賣房：4套房虧200多萬(wàn)離場(chǎng)

據(jù)中國(guó)新聞周刊報(bào)道，日前，廣州增城的一名業(yè)主將購(gòu)入價(jià)2萬(wàn)元/平方米的房子，以1萬(wàn)元出頭/平方米近乎腰斬的價(jià)格對(duì)外銷售，吸引多人在房子處聚集，一度被傳為遭小區(qū)其他業(yè)主圍堵討要說(shuō)法。

此前，由于降價(jià)而引發(fā)圍堵售樓處的案例較多，但是因?yàn)闃I(yè)主降價(jià)賣房而遭遇其他業(yè)主圍堵的現(xiàn)象，則比較少見。

事情真相到底如何?這背后又有何信號(hào)?

在堅(jiān)持了一年之后，位于廣州增城區(qū)的保利中航城項(xiàng)目的業(yè)主黃先生決定不等了，將房?jī)r(jià)一次性降到位，其96平方米的一套復(fù)式三居房子，在二手房平臺(tái)上掛牌總價(jià)是123萬(wàn)，單價(jià)1.28萬(wàn)/平方米，遠(yuǎn)低于其購(gòu)買價(jià)近2萬(wàn)元/平方米，相比于此前該項(xiàng)目的售價(jià)2.5萬(wàn)—3萬(wàn)元/平方米，這一價(jià)格近乎腰斬。

降價(jià)信息很快被房產(chǎn)中介告知購(gòu)房者。網(wǎng)傳照片顯示，多人聚在黃先生的房?jī)?nèi)，似乎有所爭(zhēng)執(zhí)。

有媒體稱，在中介帶看這套房子的時(shí)候，其他多位業(yè)主前來(lái)堵門討要說(shuō)法：他的這一行為拉低了小區(qū)的價(jià)格，干擾了小區(qū)的成交價(jià)格，與業(yè)主們投資升值的出發(fā)點(diǎn)不符。

不過(guò)，當(dāng)時(shí)帶著購(gòu)房者來(lái)看房的一名中介王成告訴中國(guó)新聞周刊，實(shí)際情況是當(dāng)天有多名中介帶著不同的購(gòu)房者來(lái)看房，但是由于業(yè)主報(bào)價(jià)低，并且只接受全款買房，所以房子最終賣給了出全款的購(gòu)房者，而其他通過(guò)按揭貸款方式的購(gòu)房者則當(dāng)場(chǎng)對(duì)此有些爭(zhēng)議。

據(jù)王成表示，業(yè)主黃先生在8月23日當(dāng)天將掛牌價(jià)定為123萬(wàn)，報(bào)價(jià)一上網(wǎng)，僅僅三個(gè)小時(shí)后，就有多位購(gòu)房者去看房，他的一名客戶也去現(xiàn)場(chǎng)看房，但由于客戶是按揭貸款，并沒能成功購(gòu)房。最終，由一名全款客戶和業(yè)主黃先生達(dá)成了購(gòu)房意向。

最終，這套房子的成交總價(jià)為113萬(wàn)，比報(bào)價(jià)123萬(wàn)又少了10萬(wàn)元，折合單價(jià)僅有1.17萬(wàn)/平方米，這是目前保利中航城二期成交單價(jià)最低的一套二手房。

與此同時(shí)，王成提供給中國(guó)新聞周刊的交易信息顯示，在8月23日當(dāng)天，黃先生在同一小區(qū)保利中航城二期的另一套房子也很快脫手，這套房子面積也是96平方米，成交價(jià)為123萬(wàn)元，單價(jià)為1.28萬(wàn)/平方米。

王成表示，由于另一套房子樓層和戶型更好，是朝南向的一套復(fù)式樓，成交價(jià)略高一些。

據(jù)王成介紹，除了賣掉保利中航城二期的兩套房子之外，黃先生還以100萬(wàn)元出頭的價(jià)格，賣掉了附近小區(qū)的兩套房子，“當(dāng)天前后，他一共賣了四套房”。

原以為是業(yè)主堵門不讓降價(jià)，其實(shí)是購(gòu)房者當(dāng)場(chǎng)報(bào)價(jià)、壓價(jià)，多人爭(zhēng)搶低價(jià)房。這意味著什么，是樓市回暖了嗎?

對(duì)此，王成表示，黃先生賣出去的4套房子有其特殊性，主要是價(jià)格太低了，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)正常交易價(jià)格。他稱，如果從黃先生在廣州市增城區(qū)近期拋售的4套房子來(lái)看，他虧損的金額超過(guò)200萬(wàn)元。

據(jù)介紹，黃先生投資了多套房產(chǎn)，本來(lái)準(zhǔn)備等房?jī)r(jià)上漲后再拋售，但由于急需用錢，手頭資金緊張，所以只能大幅降價(jià)拋售。

市場(chǎng)基本面開始向好

2022年8月，據(jù)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，廣州市二手住宅成交量(自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽)為7890宗;

環(huán)比2022年7月同期(7441宗)環(huán)比微漲6.0%，同比大減7.6%。整體來(lái)看，本月二手成交雖略有提升，但整體仍處相對(duì)低位，成交未能突破8000宗大關(guān)。

價(jià)格方面，本月二手網(wǎng)簽均價(jià)為26843元/平，環(huán)比上月微跌1.5%。

從各區(qū)成交情況來(lái)看，各區(qū)二手成交均有不同程度的回升。

其中，從化、增城兩區(qū)整體漲幅最為明顯。本月分別成交351宗、783宗，環(huán)比分別上漲19.8%、14.6%。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，目前時(shí)多個(gè)民企爆雷時(shí)間頻繁發(fā)生，客戶對(duì)一手房源的購(gòu)房信心不足，入市熱情可能有所下降。因此，不少購(gòu)房客戶仍然會(huì)選擇購(gòu)買二手房。

同時(shí)，值得一提的是，8月22日，央行調(diào)息信號(hào)再度釋出，1年期LPR從3.7%下調(diào)至3.65%，為近10年以內(nèi)的最低位，置業(yè)成本明顯降低。種種信號(hào)表明，二手市場(chǎng)基本面正趨好，客戶觀望情緒有所好轉(zhuǎn)。

因此，廣州中原研究發(fā)展部預(yù)計(jì)，在“金九”傳統(tǒng)購(gòu)房旺季下，9月二手住宅成交量或?qū)⑿》嵘露瘸山涣坷^續(xù)保持或能突破8000宗水平。而價(jià)格方面，二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)會(huì)出現(xiàn)微幅下滑的態(tài)勢(shì)。

無(wú)須提前還貸，多地宣布二手房“帶押過(guò)戶”

多地已經(jīng)出手激活二手房市場(chǎng)。

9月17日，海南省政府官網(wǎng)發(fā)布“關(guān)于印發(fā)《海南省統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)提振行動(dòng)方案》和《海南省穩(wěn)經(jīng)濟(jì)助企紓困發(fā)展特別措施(2.0版)》的通知”。在該穩(wěn)經(jīng)濟(jì)助企紓困發(fā)展特別措施中，專門提及了“穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)投資”。其中二套房首付比例降至4成、二手房“帶押過(guò)戶”登記試點(diǎn)等樓市新政，引起了外界的廣泛關(guān)注。

據(jù)現(xiàn)代快報(bào)9月16日?qǐng)?bào)道，目前南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心通過(guò)與中國(guó)建設(shè)銀行、南京銀行等50余家銀行共同合作，已完成全市158套房屋“帶押過(guò)戶”登記工作，交易價(jià)值超5億。

二手房“帶押過(guò)戶”模式是指“房屋含抵押過(guò)戶——辦理購(gòu)房抵押登記”全流程閉環(huán)模式，實(shí)現(xiàn)賣方“帶押過(guò)戶”和買方“貸新還舊”抵押登記設(shè)立的無(wú)縫銜接。在“帶押過(guò)戶”模式下，對(duì)于存在抵押的房產(chǎn)要上市交易時(shí)，無(wú)需先行還貸或墊付，只需到辦理窗口申請(qǐng)一次，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及抵押設(shè)立3類業(yè)務(wù)合并辦理。

據(jù)江蘇臺(tái)報(bào)道，南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心業(yè)務(wù)運(yùn)行科康新穎說(shuō)，“帶押過(guò)戶”會(huì)讓部分高價(jià)二手房源有了上市意愿。比如一套總價(jià)比較高的房源，房主仍有幾百萬(wàn)的貸款未還清，考慮到解押的資金量大，就不太愿意掛牌出售。一旦有了“帶押過(guò)戶”，無(wú)需解押就可以交易，會(huì)讓更多房主愿意掛牌出售了。而對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，也不用再糾結(jié)到底要不要把自己的首付款給賣方來(lái)解押了，安全性有保障。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，8月以來(lái)至少有昆明、蘇州、濟(jì)南、福州等城市支持或有限度支持這一模式。

8月17日上午，山東濟(jì)南市委、市政府新聞發(fā)布會(huì)召開，圍繞濟(jì)南在全國(guó)首次創(chuàng)新推出二手房“帶押過(guò)戶”登記新模式展開介紹。

濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局協(xié)同市住房公積金中心和銀行、公證等機(jī)構(gòu)歷時(shí)近半年積極探索，在全國(guó)首次創(chuàng)新推出二手房“帶押過(guò)戶”登記新模式。目前，“帶押過(guò)戶”在工行、建行、北京銀行等多家銀行試點(diǎn)成功，將在濟(jì)南全市二手房市場(chǎng)全面推行，實(shí)現(xiàn)銀行貸款審批、抵押放款及二手房轉(zhuǎn)移登記、抵押注銷等各環(huán)節(jié)的無(wú)縫銜接。

活躍二手房市場(chǎng)

多地推出二手房“帶押過(guò)戶”的背后，是二手房市場(chǎng)的低迷。

比如在濟(jì)南，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70城商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南7月份二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，同比降幅擴(kuò)大到3.0%。自去年9月以來(lái)，濟(jì)南二手房銷售價(jià)格指數(shù)已經(jīng)連降11個(gè)月了。

9月1日，每日經(jīng)濟(jì)新聞曾報(bào)道，為了加快二手房流轉(zhuǎn)，解決用戶辦理二手房交易面臨的辦理時(shí)間長(zhǎng)、買賣交易風(fēng)險(xiǎn)高、資金成本高等問(wèn)題，深圳坪山公證處積極探索，完成了深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”。

據(jù)悉，該模式以公證提存服務(wù)為基礎(chǔ)，在交易未完成之前，所有資金均由公證處提存專用賬戶監(jiān)管，確保資金安全;資金先進(jìn)入公證處監(jiān)管賬戶再辦理過(guò)戶手續(xù)，確保業(yè)主房產(chǎn)過(guò)戶后可以收到購(gòu)房款;在房產(chǎn)過(guò)戶后公證處再支付資金給業(yè)主，確保買家付錢后可以順利拿到房產(chǎn)。此外，該模式免去了贖樓環(huán)節(jié)，也為交易雙方節(jié)省了贖樓過(guò)程中產(chǎn)生的贖樓資金利息、擔(dān)保費(fèi)等贖樓費(fèi)用。

坪山公證處提到，該政策的推出可以個(gè)性化滿足當(dāng)事人關(guān)于清償、擔(dān)保、支付、資金結(jié)算等多種需求。該模式可以應(yīng)用于房地產(chǎn)交易、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、分家析產(chǎn)、商品貿(mào)易、居間服務(wù)費(fèi)支付等多個(gè)領(lǐng)域，進(jìn)一步彰顯了公證制度在參與社會(huì)綜合治理方面的社會(huì)價(jià)值。

過(guò)往深圳的二手房市場(chǎng)，常把5000套作為“榮枯線”，但過(guò)去幾個(gè)月的月度成交套數(shù)普遍在2000套上下徘徊。

深圳官方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2022年8月，深圳全市二手商品住宅僅成交2000套，環(huán)比7月的2039套下跌1.9%，環(huán)比成交持續(xù)下滑。此外，從今年上半年的二手房成交情況來(lái)看，與去年同期相比下滑顯著。今年1-6月，深圳二手房成交套數(shù)分別為1557套、823套、1117套、1860套、2318套和2241套。