時隔4年 萬科出手！超27億北京拿地

8月9日，北京成功掛牌出讓2宗住宅用地。雖然未進入搖號環節即達成出讓，但這是萬科時隔四年重返北京土地市場，增加了本場土拍的話題度。

萬科成功拍得的地塊是通州鄧家窯6004、6005地塊，該項目吸引了招商、首開、城建、中海、華潤、中建玖合（二局）、萬科等7家房企獨立參與。最終，經過16輪競價由萬科以總價27.4億競得，成交樓面價3.49萬元/平方米，溢價率10.04%。

【資料圖】

根據材料，該地塊總建面約7.85萬m²，需配建12班幼兒園，住宅建面約7.44萬m²，容積率2.0，限高36米，銷售指導價期房6.5萬元/平方米。中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，該項目地塊形狀規整，近地鐵6號線物資學院站，聚焦地鐵6號線上的首置人群。隔壁新房項目北京城建·國譽朝華開盤銷售13億，月均流速50套左右，銷售去化表現較好。

Wind數據顯示，根據萬科逐月披露的新增項目情況簡報，公司上一次在北京新增項目要追溯至2019年4月。當月，萬科摘得北京豐臺區王佐0092等地塊，萬科方面持有權益比例達80%，權益建筑面積14.7萬平方米，需支付權益地價34.40億元。

事實上，彼時的萬科對北京可謂是“重倉”。2018年12月至2019年4月，萬科幾乎每個月均在北京斬獲進項，接連拿下北京順義區東樓項目、北京順義區高麗營于莊 6004 等地塊、北京通州區臺湖 0094 等地塊。其中，最大手筆的臺湖0094等地塊，萬科權益比例高達75%，權益地價高達49.95億元。

自此以后，萬科在北京住宅市場幾乎消失，直至2022年6月，萬科闊別北京土拍3年后首次出現在報名表中，但最終仍一無所獲。在今年6月1日，在被評價為“瘋狂”模式的北京土拍現場，也出現了萬科的身影，萬科參與了三宗地塊的報名，但并沒能完成摘地——三宗地塊均以搖號形式成交。

張凱認為，幾年前萬科在北京打造的老盤雖有庫存，但新鮮度、號召力都不足形成新的流量，市場新盤陸續供應也給這些老盤帶來一定壓力。“本次重出江湖補充庫存，對外能夠重拾企業在一線城市熱度，維持企業影響力和競爭力，對內也能提振士氣鞏固團隊。” 張凱表示，“從商辦市場回歸住宅市場，相信也與本輪利好政策釋放帶來的市場預期提升以及對核心城市市場機會的看好不無關系。”

值得注意的是，今年以來隨著房企投資邏輯趨同，房企拿地向核心城市聚攏，相關城市土地溢價率明顯提升。以北京為例，今年一批次土拍3宗地塊總共收金712.3億元，同比增長48.3%；平均成交樓面價3.93萬元/平方米，均價較2022年提升約1萬元；平均溢價率9.2%，較上一年增加一倍左右。

作為應對策略，萬科今年在項目獲取上反復強調“特別好”的理念。萬科聯席總裁張海曾表示，針對今年以來市場投資聚焦在核心城市核心區域的情況，萬科正在研究與市場存在差異化的投資策略。“我們有一個‘特別好’的項目的小模型，這個模型可能會讓我們在比較大的范圍內，就能找到一些自己合適的項目。”張海說。

據了解，在投資上萬科有兩大思路：一是會堅持獲取特別好的項目，即市場和客戶基數比較好、存在成熟的產品解決方案、投資回報好的項目。二是會堅持精準投資，公司的投資地圖會隨著研究產業發展情況、人口流入情況和經濟的基本面等不斷完善，幫助發現結構性的機會。

根據中指研究院統計，今年1-7月，萬科拿地金額210億元，排名房企第7名。全口徑新增貨值698億元，排名房企第4名。其中，長三角是萬科主要的發力區域，萬科在上海拿地金額達107億元，在南京則投入28億元。

（文章來源：證券時報·e公司）